Хороши ли стрип-центры как инвестиции и что проверить в первую очередь?

Стрип-центр может быть надёжной инвестицией, если его якорные арендаторы — предприятия первой необходимости, он стоит на оживлённой дороге в растущей торговой зоне и куплен по цене, которая покрывает риск повторной сдачи. Сначала проверьте арендаторов: кто они, когда заканчиваются договоры, сколько платят по сравнению с рыночной ставкой и возмещают ли расходы. Первые пять проверок 1. Состав арендаторов: продукты, аптеки, медицина, питание и услуги держатся лучше, чем арендаторы, конкурирующие с онлайн-торговлей. 2. Истечение договоров: большая доля аренды, заканчивающаяся в ближайшие два-три года, — это риск и повод для торга. 3. Ставки относительно рынка: арендаторы, платящие намного выше рынка, могут уйти или попросить скидку при продлении; арендаторы ниже рынка — потенциал роста. 4. Тип договора: договоры triple net передают налоги, страхование и обслуживание арендаторам; брутто-договоры оставляют их вам. 5. Участок: трафик, подъезд, видимость, парковка, а также динамика населения и доходов торговой зоны. Затем цифры - Действующий ЧОД по реестру арендаторов и отчёту об операционной деятельности, а не по проформе брокера. - Цена за квадратный фут и ставка капитализации относительно недавних продаж схожих центров поблизости. - Затраты на повторную сдачу свободного помещения: улучшения для арендатора, комиссии и месяцы арендных каникул. - Состояние крыши, парковки и фасада — крупные капитальные статьи. Когда отказаться от сделки Центр, который работает, только если все арендаторы продлят договоры по более высоким ставкам, оценён в расчёте на идеальный исход. Так же и центр, где один арендатор даёт большую часть дохода без долгосрочного договора. Реалист читает реестр арендаторов и договоры, сверяет ставки и цену с рыночными объектами-аналогами и отмечает истечения и пробелы в отчёте со ссылками на источники. Пример: realiste.ru/products/deal-review