Five real runs, start to finish
What went in, what came back and what it changed for the desk. Each one is a real run on a building or a package, shown as a sample: addresses, names and identifying details withheld.
01 · Investment firms
A pre-war multifamily, from the address alone (sample)
- Вопрос
- No seller package yet. Is the building worth a model, and what should the model start from?
- What we were given
- The address.
- Что вернулось
- Year 1 NOI of $171,703, a 4.29% going-in cap rate at the last recorded sale, and a 12-sheet workbook with live formulas.
- What it changed
- The model starts from dated figures, and the desk goes into the first seller call with four questions already written: the unit count (21 or 26), the lien flag, the zoning letter and the recertification.
- Карточка1,2 млрд ₽цена
- Долг0,9 млрд ₽кредит
- АндеррайтингСлишком мало82 млн ₽в год
Андеррайтинг
Кредит заметно выше того, что держит доход
- Площадь
- 6 400 м²
- Куплено на пике
- 1,2 млрд ₽
- Кредит
- 0,9 млрд ₽
- Чистый доход сегодня
- 82 млн ₽
Сегодняшний чистый доход не покрывает кредитОткрыть модель →
Иллюстрация: условный объект и условные цифры, это не живой прогон и не сделка клиента.Как работает андеррайтинг →
02 · Lenders
A 50-unit loft conversion: which part of the NOI the file supports
- Вопрос
- The broker’s in-place NOI looked rich. Credit needed to know how much of the lift the seller’s own documents support.
- What we were given
- The broker OM, the January rent roll and the trailing twelve months.
- Что вернулось
- A lender NOI of $517,544 against the broker’s $614,475, line by line, each figure with its page or cell.
- What it changed
- The $147,595 a year between the broker’s in-place NOI and the trailing actual is laid out line by line: insurance, maintenance and contract services are cuts the T-12 does not support. How much of it a loan carries stays the credit team’s call.
- Карточка2,4 млрд ₽кредит
- Андеррайтинг310 млн ₽в год
- ПокрытиеНе хватает335 млн ₽в год
Проверка кредитора
Денежного потока не хватает на долг
- Кредит
- 2,4 млрд ₽
- Погашение
- Примерно через 2 года
- Квартиры
- 220
- Пересобранный поток
- 310 млн ₽
- Обслуживание долга
- 335 млн ₽
Не хватает 25 млн ₽ в год (335 − 310 млн ₽)Открыть кредитное заключение →
Иллюстрация: условный объект и условные цифры, это не живой прогон и не сделка клиента.Реалист для кредиторов →
03 · Developers
A fire-damaged retail lot: what may be built, and how much fits
- Вопрос
- What may legally be built on the lot under today’s rules, and does a redevelopment pencil?
- What we were given
- The address.
- Что вернулось
- Floor area ratio binds at 31,500 SF on a 21,000 SF lot; height and setbacks alone would allow 82,000 SF. A test scheme of 26 homes over shops, and a workbook in which the land value moves when an input changes.
- What it changed
- Capacity is set by floor area, not height: a scheme drawn to the height limit would be about 2.6 times too large (82,000 ÷ 31,500).
- Участок1,2га
- Объём21 000м² жилья
- СетиЗатратыНужнаподстанция
Анализ реализуемости
Реализуемо, если заложить подстанцию
- Участок
- 1,2 га
- Допустимый объём
- 21 000 м²
- Этажность
- До 9 этажей
- Подстанция
- Нужна
Без новой подстанции объём не подключитьОткрыть исследование →
Иллюстрация: условный объект и условные цифры, это не живой прогон и не сделка клиента.Реалист для девелоперов →
04 · Underwriting
Six files on their way to committee, every item checked
- Вопрос
- A development package was going to the investment committee. Do the OM, the model and the memo agree with each other and with the market?
- What we were given
- Six files: the OM, the deal model, the memo and three more.
- Что вернулось
- 1,788 figures, formulas and statements checked, 876 formulas recomputed by code, 14 cross-file checks: 6 red flags and 46 items to review, marked on a copy of the files, in about 78 minutes.
- What it changed
- The memo says 74 units per acre, the model says 100. That is caught before committee, together with every figure built on the wrong one.
- Чтение410утверждений проверено
- Сверка22на проверку
- ФлагиМожет изменить цену5красных флагов
Разбор сделки
Заполняемость из презентации не подтверждается
- Проверено утверждений
- 410
- На проверку
- 22
- Красные флаги
- 5
- Документы
- 3
Заполняемость в презентации не сходится с доходами за 12 месяцевОткрыть размеченную копию →
Иллюстрация: условный объект и условные цифры, это не живой прогон и не сделка клиента.Как работает разбор сделки →
05 · Signals
Texas loans coming due: a refinancing list for a brokerage
- Вопрос
- Which commercial loans in Texas mature in the next 24 months, and on which buildings, before anyone else calls the owner?
- What we were given
- The territory and the window.
- Что вернулось
- 260 loans maturing in 24 months, 76 of them in Houston, $4.5 billion coming due.
- What it changed
- A call list with the property, the balance, the maturity date and the owner on every row, refreshed every week.
- Просмотр412объектов
- Площадь1,9 млнм²
- Долг57кредитов
Сигналы
412 объектов для обзвона
- Объекты
- 412
- Офисы класса B
- 168
- Площадь
- 1,9 млн м²
- Кредиты к погашению
- 57
В каждой строке: причина, её дата и собственник за нейОткрыть список →
Еженедельно на почту или в вашу CRMИллюстрация: условная территория и условные цифры, это не живой прогон.Как работают Сигналы →
Client deals are published only with the client’s written permission.
See it run across a company like yours
On a demo we show the operations of a company like yours running on one AI system, then map your processes with the people who run them.
Запросить демо