Как кредитору учитывать оценку C-PACE, приоритетную перед ипотекой, в расчётах DSCR и LTV?

Рассматривайте оценку C-PACE, которая стоит старше ипотеки, как старший долг в расчётах размера кредита. Добавляйте её ежегодный платёж к обслуживанию долга при расчёте DSCR и её остаток к сумме кредита при расчёте совокупного LTV. Расчёт ипотеки так, будто C-PACE не существует, завышает покрытие и занижает долговую нагрузку. Как меняется расчёт - DSCR = ЧОД / (обслуживание ипотечного долга + ежегодный платёж C-PACE). - Совокупный LTV = (остаток ипотеки + остаток C-PACE) / стоимость объекта. - Дебт-йилд по общему долгу = ЧОД / (ипотека + C-PACE). Пример Объект с ЧОД 1 000 000 долларов, ипотекой с ежегодным обслуживанием долга 700 000 долларов и платежом C-PACE 100 000 долларов в год: DSCR только по ипотеке — 1,43×, но реальное покрытие — 1 000 000 / 800 000 = 1,25×. Что ещё проверить 1. Согласие: ипотечные кредиторы обычно должны согласовать старший залог C-PACE; убедитесь, что оно получено. 2. Срок: C-PACE часто действует 20 лет и дольше, дольше ипотеки. 3. Передача: оценка обычно остаётся за объектом при продаже, что влияет на выход. 4. Режим при дефолте: старшими обычно являются только просроченные взносы, а не весь остаток, но это зависит от программы. 5. Влияние на ЧОД: профинансированные улучшения могут снизить эксплуатационные расходы; засчитывайте эту экономию только при наличии подтверждений. Почему это важно Ковенанты по покрытию и размер рефинансирования, заданные по цифрам только ипотеки, могут не выдержать, как только оценка будет учтена. Как с этим работает Реалист Реалист читает кредитные документы и условия оценки, включает C-PACE в DSCR и совокупный LTV и показывает расчёт с источником каждого входа в вашей модели. См. Разбор сделки: realiste.ru/products/deal-review