Как девелоперу быстро построить прогнозную модель (pro forma) для многофункционального проекта?
Быстро соберите проформу многофункционального объекта с одним бюджетом и одним графиком девелопмента и отдельным разделом выручки для каждого назначения: жильё, торговля и офисы. У каждого назначения свои рыночные ставки аренды, вакансия, темп заполнения и ставка капитализации, а итоги складываются в ЧОД проекта, доходность на затраты, стоимость и доходность инвестиций. Начните с вашего шаблона, а не с чистого листа.
Отвечено
Быстро построить финансовую модель (pro forma) многофункционального проекта можно на одном бюджете строительства и одном графике, с отдельным разделом выручки для каждого назначения: жилья, ритейла и офисов. У каждого назначения свои рыночные ставки аренды, вакантность, темп выхода на заполняемость и ставка капитализации, а итоги складываются в NOI проекта, доходность на затраты, стоимость и доходность инвестиций. Начните со своего шаблона, а не с чистого листа. Структура 1. Программа: квартиры и площади в квадратных футах по назначениям, парковка и места общего пользования. 2. Бюджет: земля, прямые затраты по назначениям там, где они различаются, косвенные затраты, финансирование, резерв. 3. График: период строительства, затем выход на заполняемость по назначениям; ритейл часто сдаётся в иные сроки, чем квартиры. 4. Выручка по назначениям: рыночные ставки аренды из аналогов для каждого назначения, вакантность, прочие доходы. 5. Расходы: по назначениям, где возможно, с возмещением по коммерческим договорам аренды. 6. Доходность: доходность на затраты, стабилизированная стоимость по назначениям, IRR с использованием заёмных средств и без них, мультипликатор капитала. На что уходит время Дольше всего собирать аналоги для трёх разных назначений и сводить их воедино. Так же долго держать в согласии бюджет, график и выручку при изменении одного допущения. Что проверить, прежде чем показывать партнёрам по капиталу - Ставки аренды ритейла подтверждены заключёнными договорами в том же коридоре. - Отдельные ставки капитализации по назначениям или взвешенная смесь, которую вы сможете объяснить. - Чувствительность по выходу на заполняемость коммерческих площадей — обычно это слабое место. - Долг рассчитан в основном на доход от жилья, если именно так его увидят кредиторы. Чем помогает Реалист Реалист строит финансовую модель (pro forma) в вашем шаблоне Excel, подтягивает аналоги по каждому назначению, держит каждое допущение на виду и может превратить результат в презентацию для инвесторов с вашим логотипом. Как работает разбор сделки: realiste.ru/products/deal-review