Как девелоперы проводят быструю проверку реализуемости перед покупкой земли?

Быстрая проверка реализуемости земельного участка отвечает на четыре вопроса до того, как вы потратитесь на исследования: что разрешает построить зонирование, сколько это единиц или квадратных футов, сколько стоил бы готовый проект и сколько вы можете заплатить за участок после покрытия затрат и прибыли. Последняя цифра — остаточная стоимость земли — определяет, работает ли запрашиваемая цена. Четыре шага 1. Зонирование: разрешённое использование, высота, FAR или плотность, отступы, требования к парковке и любые наложенные режимы. 2. Выход: застраиваемый объём, пересчитанный в единицы или квадратные футы после потерь на парковку и эффективность. 3. Стоимость: за сколько готовый проект продавался бы или сдавался, по недавним объектам-аналогам нового продукта поблизости. 4. Остаточная стоимость земли: стоимость готового проекта минус прямые затраты, косвенные затраты, финансирование и прибыль девелопера. Сравните её с запрашиваемой ценой. Быстрые ориентиры для проверки - Если остаточная стоимость земли намного ниже запрашиваемой цены, сделке нужны изменение зонирования, продукт с более высокой стоимостью или более низкая цена. - Парковка часто ограничивает выход сильнее, чем высота или FAR. - Косвенные затраты и финансирование на ранних проверках нередко занижают. Что может потопить участок позже - Экологические условия, зоны затопления, сервитуты и мощность коммуникаций. - Риск получения разрешений: использование или плотность, требующие дискреционного согласования. - Вопросы с правом собственности и зарегистрированные обременения. Как помогает Реалист Реалист считывает данные о зонировании и участке, оценивает застраиваемый выход, подбирает объекты-аналоги для готового продукта и считает остаточную стоимость земли в модели реализуемости (feasibility), которую можно редактировать. Разбор сделки также может проверить уже имеющуюся у вас модель реализуемости ячейка за ячейкой: realiste.ru/products/deal-review