Как оценить стоимость строительства и доходность девелопмента для многоквартирного проекта?
Стоимость строительства многоквартирной недвижимости оценивают по типу здания (садовый тип, деревянный каркас на подиуме или бетонная высотка) как стоимость за валовый квадратный фут плюс парковка, благоустройство участка и мягкие затраты. Девелоперская доходность, или доходность на затраты, — это стабилизированный ЧОД, делённый на полную стоимость проекта. Сравните её с рыночными ставками капитализации: разница между ними и есть ваша девелоперская маржа.
Отвечено
Оцените стоимость строительства многоквартирного дома по типу здания (садовый тип, деревянный каркас на подиуме или бетонная высотка) как стоимость за валовой квадратный фут плюс парковка, работы на площадке и косвенные затраты. Доходность девелопмента, или доходность на затраты, — это стабилизированный ЧОД, делённый на общую стоимость проекта. Сравните её с рыночными ставками капитализации: спред между ними и есть маржа девелопмента. Стоимость строительства по строкам - Прямые затраты: стоимость за валовой квадратный фут для типа здания на вашем рынке плюс многоуровневая парковка за место, если нужна. - Работы на площадке: планировка, коммуникации, снос и внешние улучшения. - Косвенные затраты: проектирование, инженерия, разрешения, сборы за воздействие, юристы, страхование, часто значимая доля прямых затрат. - Финансирование: проценты и сборы по строительству за период строительства и заполнения. - Резерв: процент от прямых затрат на перерасход. - Земля: цена покупки и расходы на закрытие сделки. Доходность девелопмента 1. Стабилизированный ЧОД: число единиц, умноженное на рыночную арендную ставку, минус вакансия, минус операционные расходы. 2. Общая стоимость проекта: земля плюс все затраты выше. 3. Доходность на затраты = стабилизированный ЧОД / общая стоимость проекта. 4. Спред девелопмента = доходность на затраты минус рыночная ставка капитализации для похожих стабилизированных активов. Как читать результат Тонкий спред не оставляет запаса на перерасход, более медленное заполнение или более высокую ставку капитализации на выходе. Девелоперы и их партнёры по капиталу обычно хотят заметного запаса перед тем, как брать обязательства. Какие чувствительности запускать Прямые затраты выше на 10 процентов, арендные ставки ниже на 5 процентов, заполнение медленнее на шесть месяцев, ставка капитализации на выходе выше на 50 базисных пунктов. Как помогает Реалист Реалист строит модель анализа реализуемости (feasibility) с доходностью на затраты и чувствительностями, подбирает арендные объекты-аналоги для нового продукта поблизости и показывает каждое допущение, чтобы вы могли его изменить. Как работает разбор сделки: realiste.ru/products/deal-review