Как оценить рыночную арендную ставку и вакантность офисного здания на субрынке США?

Оцените рыночную арендную ставку на офис по недавно подписанным договорам в том же субрынке, классе здания и диапазоне размеров с поправкой на тип аренды, бесплатную аренду и отделку арендатором. Оцените вакансию по доле свободных площадей в сопоставимых зданиях, а не по всему мегаполису. Запрашиваемые ставки и вакансия по мегаполису — отправные точки, а не ответы. Рыночная ставка по шагам 1. Выберите сопоставимые здания: тот же субрынок, тот же класс, похожий возраст и размер. 2. Используйте подписанные договоры за последние 12–24 месяца, а не запрашиваемые ставки. 3. Приведите к чистой эффективной ставке: вычтите бесплатную аренду и лимиты на отделку арендатором, распределённые на срок аренды. 4. Поправка на тип аренды: полный сервис, модифицированная валовая или тройная чистая меняют то, что входит в «ставку». 5. Поправка на размер помещения и этаж: большие и более высокие помещения часто сдаются иначе. Вакансия по шагам - Посчитайте свободные площади в сопоставимом наборе, включая площади в субаренде, которые часто первыми сигнализируют о слабости. - Посмотрите на тренд: растёт или падает вакансия за последние четыре квартала? - Отделите собственную вакансию здания от рыночной: здание, сданное на 70 процентов на рынке с 85 процентами, имеет собственную проблему. Частые ошибки - Использовать средние по мегаполису для одного здания. - Игнорировать уступки, которые на слабых рынках могут резко снижать эффективную ставку. - Считать площади в субаренде занятыми. Как помогает Реалист Реалист собирает арендные объекты-аналоги, поглощение и уступки для зоны охвата по записям, отбирает сопоставимые здания и приводит источник каждого аналога, так что у рыночной ставки в вашей модели есть источник. Как работает разбор сделки: realiste.ru/products/deal-review