Как проводить инвестиционный анализ многофункциональных объектов?

Анализируйте многофункциональный объект, разделив его на части. Отдельно оцените квартиры, ритейл и офисы, каждую часть со своими рыночными ставками аренды, вакантностью, условиями договоров и расходами, а затем сложите части. Одна усреднённая ставка аренды и одна усреднённая ставка капитализации скрывают риск, который обычно сосредоточен в коммерческих площадях. Пошагово 1. Разделите реестр арендаторов по назначению. Жилые квартиры, ритейл на первом этаже, а также офисы и парковка — каждому отдельный раздел. 2. Рыночные ставки аренды по назначению. Ставки по квартирам — по соседним объектам-аналогам; по ритейлу — по договорам аренды ритейла в том же коридоре. 3. Вакантность по назначению. Жилая вакантность обычно ниже и стабильнее; в ритейле она может резко меняться из-за одного арендатора. 4. Условия договоров. Жилые договоры продлеваются каждый год; ритейл арендуют на годы, с опционами на продление, возмещением расходов и затратами на улучшения для арендатора. 5. Расходы. Справедливо распределите общие затраты и проверьте, какие арендаторы возмещают налоги, страховку и содержание. 6. Стоимость. Примените ставку капитализации по каждому назначению или совокупную ставку, взвешенную по ЧОД каждой части, и сравните с продажами схожих многофункциональных зданий. На что смотрят кредиторы Многие кредиторы определяют размер кредита в основном по жилому доходу и дают ограниченный зачёт коммерческой части. Рассчитайте коэффициент покрытия долга с доходом от ритейла и без него, чтобы понять, работает ли сделка. Частые ошибки - Принимать запрашиваемые ставки аренды ритейла за рыночные. - Не учитывать затраты на повторную сдачу помещения на первом этаже, если арендатор уйдёт. - Применять жилую ставку капитализации ко всему зданию. Реалист анализирует каждое назначение по его собственным объектам-аналогам и ставкам, а затем сводит их в одной модели в вашем шаблоне. Как работает разбор сделки: realiste.ru/products/deal-review