Как оценить коммерческий объект с низкой заполняемостью?

Оценивайте коммерческий объект с низкой заполненностью в два шага: сколько он стоил бы после стабилизации, исходя из рыночных ставок аренды, рыночной вакантности и рыночной ставки капитализации, а затем во что обходится и сколько времени занимает путь к этому. Вычтите затраты на заполнение, потерянный доход за время заполнения и прибыль за риск. Одна лишь действующая ставка капитализации занизит стоимость. Метод заполнения 1. Стабилизированный ЧОД: рыночная аренда пустующих помещений, текущая аренда сданных, рыночная вакантность и типичные расходы. 2. Стабилизированная стоимость: стабилизированный ЧОД, делённый на ставку капитализации по аналогичным продажам стабилизированных объектов. 3. Затраты на стабилизацию: улучшения для арендатора, комиссии за сдачу, арендные каникулы и капитальные работы, которые нужны помещению. 4. Удержание: доход, не получаемый во время заполнения, плюс эксплуатационные расходы на пустующие площади. 5. Риск: дисконт или маржа прибыли на случай, если заполнение займёт больше времени, чем планировалось. Сегодняшняя стоимость — примерно стабилизированная стоимость минус шаги 3, 4 и 5. Что проверить особенно тщательно - Сколько времени занимала сдача схожих помещений на субрынке. - Подтверждается ли используемая рыночная ставка аренды недавними договорами, а не запрашиваемыми ставками. - Нужны ли зданию работы, прежде чем арендаторы подпишут договоры. Перекрёстная проверка Найдите продажи схожих активов, проданных пустыми или частично пустыми. Таких мало, но одна-две сделки подскажут, реалистичен ли ваш дисконт на заполнение. Чем помогает Реалист Реалист строит оценку стоимости по аналогам и рыночным ставкам аренды, которые сам подбирает, держит ваши цифры отдельно от своих допущений и показывает расчёт заполнения построчно. Это не оценка. Как работает разбор сделки: realiste.ru/products/deal-review