Какая ставка капитализации считается хорошей для коммерческой недвижимости и как её рассчитать?

Ставка капитализации — это чистый операционный доход, делённый на цену: объект с ЧОД 500,000 долларов, купленный за 8 миллионов долларов, имеет ставку капитализации 6.25 процента. Единой хорошей ставки капитализации не бывает. Хорошая — на уровне или выше той, по которой недавно торговались похожие объекты на том же рынке при том же риске, и выше стоимости вашего долга, если вы собираетесь использовать рычаг. Как рассчитывать правильно - Используйте чистый операционный доход: арендная плата и прочие доходы минус вакантность минус операционные расходы. Не вычитайте обслуживание долга или амортизацию. - Для входной ставки капитализации берите действующий доход. Ставка капитализации по ЧОД из модели продавца — другое число, и его нужно подписывать. - Используйте полную цену, включая любые зачёты или принятые расходы. Что двигает ставку капитализации - Тип объекта: индустриальные и многоквартирные объекты часто торгуются по более низким ставкам, чем офисы или торговля. - Местоположение и качество: более сильные рынки и более новые здания торгуются по более низким ставкам. - Срок аренды и кредитоспособность арендатора: долгие договоры с сильными арендаторами снижают ставку. - Процентные ставки: когда долг дорожает, покупателям нужны более высокие ставки капитализации, чтобы сделки работали. Как оценить ставку капитализации сделки 1. Найдите недавние продажи схожих объектов поблизости между независимыми сторонами. 2. Посчитайте их ставки капитализации по действующему доходу, где это возможно. 3. Сравните входную ставку сделки с этим диапазоном и со ставкой вашего кредита. 4. Проверьте, объясняется ли разрыв риском: вакантность, короткие договоры, отложенные работы. Реалист считает входную ставку капитализации по вашему реестру арендаторов и подобранным аналогам и показывает каждую использованную продажу с датой. Как это работает: realiste.ru/products/deal-review