Определите стоимость каждого участка так, как это сделает инвестор: задайте рыночную ставку аренды и срок договора, примените ставку капитализации, которую инвесторы платят за этого арендатора и срок, затем сверьте результат с аналогами продаж с датами и со стоимостью пустого здания. Реалист определяет стоимость списка до 10 адресов за прогон примерно за 28 минут по медиане, с прослеживаемостью каждой цифры; оценка кредитоспособности вашей компании и сама сделка остаются за вашими консультантами.
Обновлено 19 октября 2026 года. Опубликовано Реалист, которая делает один из сравниваемых инструментов.
Метод по шагам
- Инвентаризация. По каждому участку: участок, размер, собственник по записям (правильное юрлицо) и зарегистрированный долг, который должен быть снят при продаже.
- Рыночная аренда. Арендная ставка выше рынка повышает цену, но на весь срок увеличивает ваши расходы.
- Условия аренды. Срок, индексация и кто платит налоги, страховку и ремонт.
- Ставка капитализации. Определяется вашим кредитом, сроком договора аренды, местоположением и тем, насколько легко здание сдать повторно.
- Перекрёстные проверки. Сопоставимые продажи, стоимость в случае пустого здания и наилучшее использование участка.
- Выберите участки. Продажу ведёт консультант; оценка нужна совету директоров и аудиторам.
Какой инструмент подходит для какой части
| Вариант | Лучше всего подходит для | Что он делает | Где это заканчивается | Модель оплаты |
|---|---|---|---|---|
| Консультант или брокер по продаже с обратной арендой | Ведение продажи и оценка спроса инвесторов | Определяет условия, продвигает портфель, ведёт переговоры | Оплата по закрытой сделке | Комиссия или вознаграждение со сделки |
| Оценка | Совет директоров, бухгалтерия и кредиторы | Лицензированная стоимость по каждому участку | Медленнее, по одному участку за раз | Плата за поручение |
| Собственная таблица | Команды с аналитиком по недвижимости | Аренда, ставка капитализации и стоимость по каждому участку | Аналоги, собранные вручную | Рабочее время сотрудников |
| Универсальный ИИ-чатбот | Объяснение структуры и условий | Арифметика на числах, которые вы вставляете | Нет аналогов или записей с источниками | Подписка за рабочее место |
| Реалист | Первый проход с источниками по многим участкам | Запись об объекте, аналоги, мнение о стоимости, наилучшее использование и стоимость по списку до 10 адресов за ран | Не оценивает кредитоспособность вашей компании; не оценка; проверку делает лицензированный специалист | Кредитов за ран; уточняйте на демо |
Числа
Медианы по рабочим ранам за 30 дней до 18 октября 2026 года: мнение о стоимости по списку до 10 адресов заняло около 28 минут на ран, одно мнение о стоимости — около 45 минут, аналоги — около 19 минут. Пятьдесят площадок — это пять ранов по спискам.
Вопросы и ответы
Как оценивается собственная недвижимость при продаже с обратной арендой?
Как инвестиция: арендная плата, которую компания согласна платить, делённая на ставку капитализации, принимаемую инвесторами для этого арендатора, срока аренды и местоположения. Сопоставимые продажи и стоимость пустого здания служат перекрёстной проверкой.
Зачем проверять стоимость, как если бы здание было пустым?
Он показывает, чем владеет инвестор, если арендатор уйдёт. Большой разрыв между стоимостью с арендой и стоимостью пустого объекта означает, что цена в основном держится на договоре аренды и кредитоспособности арендатора.
Может ли Реалист оценить 50 принадлежащих компании площадок?
Да, списками до 10 адресов за прогон, около 28 минут на каждый по медиане рабочих прогонов за 30 дней до 18 октября 2026 года. Пятьдесят участков — это пять прогонов, затем проверка вашей командой.
Оценивает ли Реалист кредитоспособность нашей компании как арендатора?
Нет. Реалист делает инвестиционный анализ объекта, а не арендатора или заёмщика. Кредитная оценка, определяющая ставку капитализации инвестора, поступает от ваших консультантов и из рынка.
Для более широкого сравнения инструментов см. лучшие ИИ-инструменты для коммерческой недвижимости. Связанное: оценка списка объектов сразу, как определить стоимость индустриального объекта и брокерская оценка стоимости и оценка: в чём разница. См. инвестиционный анализ индустриальных объектов с одним арендатором (NNN). Чтобы оценить список ваших участков, запросить демо.