Реалист не измерял весь календарь выбора площадки в сети и не называет числа дней для него. Он измерил камеральную проверку: три кандидата-площадки заняли 48,7 минуты. Опоздание с площадкой стоит прежде всего ваших упущенных продаж: ожидаемые годовые продажи, делённые на 365, умноженные на вашу маржу и на число дней опоздания. Пока договор аренды не подписан, аренда не начисляется.
Если подписан договор аренды или аренды земли с уже идущей арендной платой, эта плата увеличивает затраты; ниже приведён рабочий пример. Арендные цифры — исходные данные одного завершённого прогона, а не рыночные факты. В разделах ниже показано, откуда берётся каждое число и как заменить его своим.
Сколько дней занимает выбор площадки?
От первого письма брокера до дня открытия календарь проходит через шаги, которые мы не выполняем и не замеряли: поиск и шорт-лист, переговоры по аренде, муниципальные согласования, строительство. Мы не знаем цифры, на которую могли бы сослаться, а страница с недоказанными днями хуже, чем её отсутствие. Ваша собственная история последних десяти открытий — лучшая цифра, чем любое среднее.
Шаг, который мы можем замерить, — тот, что перед выездом: кабинетный скрининг. Он читает, кто владеет участком, что допускают правила, помещается ли прототип, что требует дренаж и что было в прошлом участка.
| Что засекали | Результат | Основание |
|---|---|---|
| Три свободных площадки рядом, один ран | 48.7 мин | Прогон 26177, 16 октября 2026 г., на QA-аккаунте Реалиста |
| Прогон анализа реализуемости, медиана | Около 28 мин | Finished runs in the 30 days to 18 October 2026 |
| Один ран из десяти занял больше | 74.5 мин | Те же 80 прогонов |
Тот же ран перечислил 9 красных флагов и 7 открытых вопросов по трём площадкам, в меморандуме, а не сгладил их. Красный флаг, найденный за столом, стоит минуты. Тот же флаг, найденный после подписания договора аренды, может стоить дней, в которые подписанная аренда идёт без магазина, как показывает следующий раздел. Полный ран находится на страница об анализе реализуемости (feasibility) участка, а метод расчёта сроков — на странице страница о сроках анализа реализуемости (feasibility).
Сколько стоит день опоздания по участку?
Первая потеря — упущенные продажи. Для участка, который опаздывает, потому что ещё не выбран, договор аренды не подписан, и ни аренда, ни плата за землю не идут. Потеря — то, сколько выручки приносила бы квартира каждый день, и это число ваше: ваш прогноз, а не наш.
Если подписан договор аренды или аренды земли с уже идущей арендной платой, например с фиксированной датой начала аренды, эта плата начисляется, пока магазин закрыт, и увеличивает потерянные продажи. Здесь это рассчитано по допущениям самого прогона и показано так, чтобы вы могли их менять. Площадки A, B и C — три площадки этого прогона; их адреса не раскрываются.
| Если аренда уже идёт | Основание | В день (в долларах) | Десять дней (доллары) |
|---|---|---|---|
| Аренда по зданию | 2 800 SF по чистой ставке аренды 65 за SF в год | 499 | 4,986 |
| Арендная плата за землю, площадка A | 5,5% земельной ренты от 470 448 стоимости земли по налоговому реестру | 71 | 709 |
| Арендная плата за землю, площадка B | 5,5% земельной ренты от 653 400 | 98 | 985 |
| Арендная плата за землю, площадка C | 5,5% земельной ренты от 600 000 | 90 | 904 |
Арифметика: 2 800 × 65 = 182 000 в год, делим на 365 и получаем 498,63 в день. Земельная рента — это стоимость земли, умноженная на 5,5% и делённая на 365. Если чистая аренда колеблется от 50 до 80 за SF, как предполагал прогон, дневная рента составляет от 384 до 614 долларов.
Три ограничения этих цифр:
- Они применяются, только если арендная плата платится. 65 за SF и 5,5% — это допущения, а не рыночные факты и не аренда какой-либо сети. Стоимость земли — это значения налогового реестра, а не цены.
- Аренда не может начисляться до открытия. Во многих договорах аренды арендная плата начинается с открытия. Тогда цена опоздания с площадкой — непроизведённые продажи, и таблица этого не показывает.
- Это не потерянные продажи. Продажи — это большее число, и они ваши.
Как вывести собственное число?
- Возьмите ожидаемые годовые продажи единицы по вашему прогнозу и разделите на 365. Это ежедневные продажи.
- Оставьте долю, которую вы сохранили бы как вклад, используя собственную маржу.
- Добавляйте суточную арендную плату или плату за землю, только если подписан договор с уже идущей арендой.
- Умножьте на число дней просрочки.
У Реалиста нет данных о продажах или марже ни для одной сети, и он их не печатает. Поставьте рядом дни с ваших последних десяти открытий и ежедневные издержки, и цена медленной недели окажется в одной строке.
Что экран меняет и чего не меняет
Экран меняет порядок работы. Красные флаги, способные погубить участок, известны до выезда и до того, как оплачен тест-фит, поэтому документы заказываются только по короткому списку. Это сдвигает усилия на более ранний этап. Мы не измеряли, сокращает ли это дни в вашем календаре, и не утверждаем этого.
Чего это не заменяет
- Ваши переговоры по аренде. Условия, начало аренды и средства защиты остаются за вашим юристом и брокером.
- Титульные документы, документы по съёмке и паводковой зоне. Скрининг подсказывает, что заказывать в первую очередь. Он не заменяет обязательство по праву собственности, топографическую съёмку, официальную карту затопления или Phase I там, где этого требует история объекта.
- Согласования. Разрешения и муниципальная экспертиза идут по календарю муниципалитета. Мы их не измеряли.
- Ваш прогноз продаж и решение. Выбор участка, предложение и решение «идти или не идти» остаются за вашей командой. Результат — черновик для проверки вашей командой.
Посмотрите на ваших собственных участках
Назовите три кандидата-участка и свой прототип, и мы разберём на ваших адресах сравнение, тревожные сигналы и открытые вопросы. Запросить демо.