Ставка капитализации — это чистый операционный доход объекта, делённый на его цену или стоимость. Здание, которое приносит 650,000 ЧОД и продаётся за 10,000,000, торгуется со ставкой капитализации 6.5 процента.
Это самый быстрый способ привести здания разного размера к одной шкале, и он работает в обе стороны: разделите ЧОД на ставку капитализации и получите стоимость или разделите ЧОД на цену и увидите ставку, по которой заплатил рынок.
Как он рассчитывается
Ставка капитализации = NOI ÷ цена. Доходный подход обращает это: стоимость = ЧОД ÷ ставка капитализации. Поскольку зависимость пропорциональна, изменение ЧОД меняет стоимость на тот же процент, а изменение ставки на полпункта намного сильнее действует при низкой ставке, чем при высокой. Рабочий пример подхода по доходу рядом со сделками-аналогами см. в как определить стоимость индустриального объекта.
Что двигает ставку капитализации
- Ожидания по риску и росту. Более низкие ставки сопутствуют стабильному доходу и ожидаемому росту; более высокие — риску, коротким договорам или слабой локации.
- Процентные ставки и стоимость капитала. Когда долг дорожает, покупатели обычно хотят более высокой доходности, и ставки, как правило, следуют за этим.
- Тип объекта и рынок. У многоквартирной, промышленной, торговой и офисной недвижимости разные ставки, и один и тот же тип различается между рынками.
- Какой ЧОД. Одна и та же цена даёт разные ставки капитализации при текущем ЧОД, ЧОД за последние 12 месяцев и прогнозном ЧОД (pro forma). Всегда спрашивайте, какой из них использовался.
Где ставки капитализации вводят в заблуждение
Ставка капитализации не говорит, сколько капитала потребуется зданию, как долго идут договоры аренды и сколько стоит долг. Два здания по одной ставке могут быть очень разными инвестициями. Это ещё и мгновенный снимок: она игнорирует рост, поэтому занижает здание с растущей арендой и льстит зданию с падающей.
Ставка сопоставима лишь настолько, насколько сопоставим ЧОД за ней. Если одна цифра вычитает резервы, затраты на сдачу и плату за управление, а другая нет, то эти две ставки — не одно и то же измерение.