Первый вопрос команды по приобретениям по сделке с долгом — не сколько стоит здание, а можно ли рефинансировать существующий кредит или заменить его по сегодняшним ставкам. Этот разбор прослеживает один прогон инвестиционного анализа приобретения в Реалисте по многоквартирному дому среднего размера (образец), заданный так, как его задал бы инвестор или фонд: стоимость, текущий и рыночный доход, оценка устойчивости долга и что получить от продавца перед подачей предложения.
Это образец. Название здания, адрес, собственник и спонсоры скрыты, а каждая сумма в долларах пересчитана из рана с сохранением соотношений, так что страница не описывает здание, которое можно опознать. Ран занял 81 минуту и вернул 147 цифр, каждая связана с записью. С 20 октября 2026 года инвестанализ начинается с цены, при которой выполняется каждая ваша цель, и ставки; решение остаётся за вашим комитетом.
Лестница: что здание зарабатывает и сколько ему нужно зарабатывать
Существующая первая ипотека — $17.3 million, с фиксированной ставкой около 4%, только проценты, погашение через несколько лет. Собственная отчётность по кредиту показывает покрытие 1.53x за январь—июнь 2026 года, что совпадает с 1.53x в задании.
| Случай рефинансирования тех же $17.3 млн | Обслуживание долга | Покрытие по действующему ЧОД | ЧОД, необходимый для 1,25x | Текущий ЧОД ниже на |
|---|---|---|---|---|
| 6.5%, только проценты | $1,124,500 | 0.97x | $1,405,625 | $313,824 |
| 7%, только проценты | $1,211,000 | 0.90x | $1,513,750 | $421,949 |
| 6.5%, 30-летняя амортизация | $1,312,170 | 0.83x | $1,640,213 | $548,412 |
| 7%, 30-летняя амортизация | $1,381,163 | 0.79x | $1,726,454 | $634,653 |
Текущий ЧОД здесь составляет $1,091,801: это показатель из отчётности по кредиту за январь–июнь 2026 года в пересчёте на год. Даже рыночный ЧОД, который ран построил по собственным договорам аренды здания, $1,268,732, даёт покрытие 1,13x в лучшем случае и 0,92x в худшем.
Три находки в долларах
1. Кредит работает сегодня. Но рефинансирования нет. Здание платёжеспособно и покрывает свой кредит с коэффициентом 1.53x. При рефинансировании под 6.5% или 7% текущий ЧОД покрывает менее 1.0x во всех четырёх случаях выше. Чтобы рефинансировать существующий остаток при коэффициенте 1.25x, ставке 6.5% и 30-летней амортизации, ЧОД должен достичь $1,640,213, что на $548,412 в год выше того, что здание зарабатывает. Покупатель, который рассчитывает по текущему покрытию, а не по рефинансированию, проверяет не тот тест.
2. Налоговая льгота даёт $288 172 ЧОД в год, а год её начала не определён. Освобождение удерживает облагаемую оценочную стоимость на уровне $108,756, а налоговый счёт — около $13,529. Без него сегодняшняя облагаемая оценка дала бы счёт $301,701, а после полного перехода оценки — $342,665. Отмена льготы наступает после погашения кредита, но в пределах горизонта выхода покупателя. Записи расходятся на два года по году начала, что сдвигает отмену льготы на два года. Прогон помечает письмо об освобождении как документ, который нужно получить.
3. Действующий ЧОД на $189 158 ниже цифры, на которой был написан кредит. При выдаче кредит был оценён по ЧОД 1 280 959 долларов. Сегодняшняя текущая цифра — 1 091 801. Выручка снизилась на 34 447 (до 1 496 453), а операционные расходы выросли на 154 711 (до 404 652 с 249 941), то есть на 62 %. Текущая цифра — это ещё и удвоенное полугодие: ЧОД за полный 2025 год по отчётности по кредиту был 968 111, на 123 690 ниже, а отчёты за девять месяцев и за полный 2025 год показывают слабый четвёртый квартал. Без T-12 никто не отличит рост аренды от сезонности.
Что подтвердилось
Проверка важна и тем, что сошлось. Заявленное покрытие совпало с заданием. Заполняемость заявлена на уровне 98%. Количество квартир совпало в кредитных документах и налоговой записи. Налоговых залогов, налоговой задолженности, нарушений жилищных норм и выселений в записях нет. Покрытие чистого денежного потока за полный 2025 год составило 1.34x при триггере cash management 1.3x, достаточно близко, чтобы это отметить.
Что прогон не смог установить и что спросить у продавца
- Реестр арендаторов и T-12. Данных не было, поэтому $176,931 в год разницы между действующим и рыночным ЧОД, 11,8% действующей выручки, не подтверждены. Каждый доллар из них, который подтверждает реестр арендаторов, повышает цену, проходящую рефинансирование при 1,25x; каждый доллар, который не подтверждает, её снижает.
- Строки по страховке, коммунальным услугам и зарплате. Кредитная отчётность даёт только итоги. Здание находится в паводковой зоне, а единственная зарегистрированная страховая цифра относится к моменту выдачи.
- Текущий налоговый счёт и письмо об освобождении. Показанный налог рассчитан по реестру и предварительной ставке.
- Поиск по lis pendens и банкротству. Для этого объекта не запускалось.
- Ставка капитализации. Ран исходил из 5,5%. При среднем по району около 6,8% стоимость по доходному методу примерно на пятую часть ниже. Какая ставка применима — главный открытый вопрос по цене.
Как это было подготовлено
Реалист AI прочитал адрес, поднял записи по нему и по кредиту и построил инвестанализ так, как это сделал бы аналитик: каждая цифра связана с записью, из которой взята, арифметика пересчитана, а открытые вопросы перечислены, а не заполнены. Это первое прочтение, а не предложение цены. Реалист не брокер, не оценщик и не юридическая фирма, и то, что он производит, — черновик для проверки лицензированным специалистом.
Прогоните на вашей собственной сделке
Отправьте адрес, и тот же разбор вернётся с каждым показателем, привязанным к своей записи. Запросить демо и мы запустим его на сделке вашего типа.
Подготовлено Реалист AI от имени команды Реалиста.