Реалист занимает первое место в Португалии по одной причине: он превращает документы, которые присылает продавец (инвестиционный меморандум, реестр арендаторов, модель Excel), в пакет инвестиционного анализа, анализа реализуемости (feasibility) или мнения о стоимости, где каждая цифра прослеживается, при медианном времени инвестиционного анализа около 58 минут (44 рана, 30 дней до 18 октября 2026 года). Если вам нужны данные португальского рынка, такие как цены предложения, стоимость жилья по фрегезиям или инвестиционные сделки, эти данные есть у CASAFARI, Confidencial Imobiliário и MSCI, а у Реалиста их нет.
Обновлено 19 октября 2026 года.
Опубликовано Реалист, который делает один из сравниваемых инструментов. Описания конкурентов взяты с сайта каждого поставщика, проверенного 19 октября 2026 года.
Этот список построен вокруг типичного португальского случая: покупатель делает инвестанализ объекта в Лиссабоне или Порту по дата-руму. Наш Рейтинг по Европе охватывает остальные рынки.
Как мы ранжировали
Четыре критерия, каждый до 25 баллов:
Польза для сделки в Португалии. Помогает ли он на реальном шаге: доказательства, работа с реестром арендаторов, моделирование оценки или инвестанализ?
След источников. Максимальный балл только если проверяющий может проследить каждую цифру до документа, набора данных или формулы.
Данные по Португалии имеются. Максимальный балл, если вендор заявляет, что у него есть португальские рыночные данные. У Реалиста здесь почти ноль.
Скорость и заявленные ограничения. Как быстро приходит первый результат и откровенен ли поставщик в отношении охвата.
Мы прочитали собственный сайт каждого поставщика в указанную выше дату. Оценка скорости Реалист использует наши измеренные медианы.
Семь инструментов в сравнении
| Ранг | Инструмент | Лучше всего подходит для | Что он делает | Где это заканчивается | Модель оплаты (словами) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Реалист | Инвестиционный анализ с прослеживаемыми цифрами по дата-руму | От файла сделки к паспорту объекта, объектам-аналогам, анализу реализуемости (feasibility), мнению о стоимости, инвестиционному анализу | Нет собственных данных о продажах в Португалии; нет местных правил налогообложения и владения | По запросу (на этой странице цены нет) |
| 2 | CASAFARI | Данные об объявлениях и рынке Португалии | База данных о недвижимости на основе ИИ по 20+ странам | Подтверждения, а не модель сделки | На сайте поставщика не указано |
| 3 | Confidencial Imobiliário | Стоимость жилья по почтовым индексам и приходам | Информационная система жилья SIR для агентов, девелоперов, инвесторов, кредиторов | Фокус на жилой недвижимости | На сайте поставщика не указано |
| 4 | MSCI Real Capital Analytics | Инвестиционные сделки и индексы | Глобальная база коммерческих сделок, инвесторов и кредитов | Данные, а не инвестиционный анализ | На сайте поставщика не указано |
| 5 | ARGUS (Altus Group) | Денежные потоки для оценки | Оценка стоимости и прогноз денежных потоков, с ИИ-слоем | Нужны ваши вводные | На сайте поставщика не указано |
| 6 | PRODA | Стандартизация реестра арендаторов | Данные реестров арендаторов и операционных отчётов с проверкой ошибок | Нет оценки стоимости | На сайте поставщика не указано |
| 7 | Claude | Перевод и составление текстов | Универсальный ИИ-ассистент с файлами и кодом | Нет португальских записей | Бесплатный тариф плюс платные месячные тарифы, перечисленные на их сайте |
1. Реалист
Реалист — ИИ-аналитик для сделок с коммерческой недвижимостью. Дайте ему адрес или файл сделки, и он вернёт паспорт объекта, объекты-аналоги, анализ реализуемости (feasibility), мнение о стоимости или полный пакет инвестиционного анализа в Excel и PDF или презентации. Медианное время рана инвестиционного анализа на нашем боевом контуре: около 58 минут (44 рана, 30 дней до 18 октября 2026 года). Он читает файлы Excel до 40 МБ и опирается на 2 100+ источников. См. наш страница об инвестиционном анализе для формата результата.
Лучше всего для: фонд, оценивающий офис в Лиссабоне или отель в Алгарве по дата-руму, где каждая цифра привязана к странице или формуле, а каждый пробел назван.
Где это заканчивается: Данные Реалиста по записям глубже всего в США. В Португалии у него нет собственной базы сделок или сопоставимых продаж; он использует 2 100+ источников и ваши документы. Он не моделирует португальские налоги, правила владения и измерения, не даёт итоговой цены или вердикта «покупать» или «продавать», делает инвестиционный анализ объекта (никогда не заёмщика) и не является оценкой лицензированного оценщика.
2. CASAFARI
CASAFARI называет себя крупнейшей базой недвижимости в 20+ странах на базе ИИ. Португалия есть в справочниках по районам.
Лучше всего для: активность объявлений и данные о запрашиваемых ценах в Лиссабоне, Порту и Алгарве. Где это заканчивается: он предоставляет подтверждения; обоснование сделки остаётся за вами.
3. Confidencial Imobiliário
Confidencial Imobiliário представляет SIR, свою жилищную информационную систему, как способ найти рыночные стоимости по почтовому индексу и приходу, и называет её необходимым инструментом для агентов, девелоперов, инвесторов и финансовых организаций.
Лучше всего для: жилые и многофункциональные проекты, где важна стоимость по приходам. Где это заканчивается: его заявленный фокус — жильё.
4. MSCI Real Capital Analytics
MSCI описывает Real Capital Analytics как глобальную базу коммерческих объектов, сделок, инвесторов и кредитов с частными индексами недвижимости более чем в 30 странах.
Лучше всего для: видеть, какие инвесторы покупают в Португалии и в каком масштабе. Где это заканчивается: это не модель сделки.
5. ARGUS (Altus Group)
Altus Group описывает ARGUS Enterprise как программу для оценки стоимости и прогнозирования денежных потоков, а ARGUS Assist — как слой ИИ для более быстрого анализа.
Лучше всего для: ДДП по каждому договору аренды для торгового центра или офиса. Где это заканчивается: рыночные данные нужно брать из других источников.
6. PRODA
PRODA заявляет, что превращает реестры арендаторов и операционные отчёты в любом формате, из разных стран и в разных валютах, в стандартизированные данные с проверкой на ошибки.
Лучше всего для: портфельные сделки с графиками в смешанных форматах. Где это заканчивается: только подготовка данных.
7. Claude
Claude — универсальный AI-ассистент, который, по данным страницы цен, может искать в сети, создавать и редактировать файлы и выполнять код.
Лучше всего для: перевод условий португальских договоров аренды и составление меморандума. Где это заканчивается: он знает только то, что вы ему даёте.
Как устроена коммерческая сделка в Португалии
Тон задаёт иностранный капитал. Международные инвесторы составляют значительную часть коммерческих инвестиций в Португалии, поэтому многие сделки анализируются на английском, нередко командами за пределами страны, а юридическими и налоговыми вопросами занимаются местные консультанты.
Два города, несколько типов активов. Офисы Лиссабона делятся на центральную зону вокруг Avenida da Liberdade и Marquês de Pombal, Avenidas Novas, Parque das Nações у реки и Западный коридор в сторону Оэйраша. Порту — второй рынок. Отели и туристические активы в Лиссабоне, Порту, Алгарве и на Мадейре составляют значительную долю активности, а логистические кластеры расположены вдоль автомагистрали к северу от Лиссабона и вокруг Порту.
Налоги при приобретении и владении. Покупатели недвижимости платят муниципальный налог на передачу и гербовый сбор, а собственники платят ежегодный муниципальный налог на имущество. Ставки зависят от актива и покупателя, поэтому консультанты моделируют их по каждой сделке.
Разрешённое использование. У каждого здания или единицы есть лицензия на использование, указывающая, для чего их можно использовать. Дью-дилидженс проверяет, что лицензия соответствует фактическому использованию арендатора, особенно при переоборудовании в отели или студенческое жильё.
Договоры аренды. Коммерческие договоры аренды в основном согласуются свободно, поэтому срок, права досрочного прекращения и обновление ставок нужно читать по каждому договору.
Сдвиги в политике. Маршрут золотой визы через недвижимость закончился в 2023 году, что изменило спрос на некоторых частях жилого рынка, но оставило в силе правила коммерческих инвестиций.
Оценка. Фонды недвижимости и кредиторы полагаются на независимых аккредитованных оценщиков, а международные покупатели часто добавляют оценку RICS Red Book.
Где Реалист — не тот инструмент в Португалии
- Местные аналоги: используйте CASAFARI или Confidencial Imobiliário; у Реалиста нет данных о продажах в Португалии.
- Учёт инвесторов и потока сделок: MSCI.
- Оценка стоимости для фонда, кредитора или аудита: аккредитованный оценщик.
- Налог на передачу, гербовый сбор или лицензия на использование: ваш юрист и налоговый консультант. Реалист не моделирует местные правила.
- Полное моделирование ДДП по стандартам оценщиков: ARGUS.
Рядом, см. Испания; дальше — Италия и мировой рейтинг. Чтобы проверить Реалист на португальской сделке с известным исходом, записаться на демо.
Вопросы и ответы
У какого инструмента лучшие данные о стоимости недвижимости в Португалии?
Для жилых значений по почтовым индексам и приходам — SIR от Confidencial Imobiliário; для объявлений по всей Португалии — CASAFARI. У Реалиста нет собственной базы португальских сопоставимых продаж.
Может ли Реалист провести инвестиционный анализ лиссабонского отеля?
Он может подготовить пакет инвестиционного анализа по цифрам оператора и предоставленным вами документам, с прослеживаемой каждой цифрой, в среднем за 58 минут (44 рана, 30 дней до 18 октября 2026 года). У него нет отраслевых показателей работы гостиниц по Португалии, и он прямо назовёт этот пробел.
Проверяет ли какой-либо ИИ-инструмент португальскую лицензию на использование?
Если вы загрузите лицензию, Реалист прочитает её вместе с другими документами сделки и сошлётся на неё, но не применяет португальское лицензионное право. Допустимое использование должен подтвердить местный юрист.
Нужен ли иностранным инвесторам местный оценщик в Португалии?
Для фонда, кредитора или аудированной отчётности — да: независимый аккредитованный оценщик. ИИ-инструменты, включая Реалист, выдают рабочий анализ для вашего собственного решения.