Для прогнозной модели с источниками, построенной по адресу объекта и его документам, Реалист — лучший софт для прогнозных моделей недвижимости в 2026 году, поскольку возвращает живую модель Excel, где у каждого входного значения указаны источник и дата, а у каждого результата — формула; медианный прогон инвестиционного анализа занял около 58 минут (44 прогона, 30 дней до 18 октября 2026 года). Archer — лучший выбор для команд по многоквартирной недвижимости, которым нужно быстро загрузить реестры арендаторов и T-12 в собственную модель, а ARGUS Enterprise остаётся лучшим выбором для институционального моделирования денежных потоков по каждому договору аренды.
Обновлено 19 октября 2026 года.
Опубликовано Реалист, который делает один из сравниваемых инструментов.
Написано командой Реалиста с помощью ИИ (Claude). Описания конкурентов основаны на сайте каждого поставщика по состоянию на 19 октября 2026 года.
Как мы оценивали
Проформа хороша настолько, насколько хороши её исходные данные. Большинство инструментов хорошо моделируют, когда реестр арендаторов, расходы, объекты-аналоги и рыночные допущения уже внесены; меньше тех, кто помогает правильно собрать эти данные. Мы оценили каждый инструмент по пяти критериям из 100 баллов.
- Входные данные с источниками (30). Показывает ли каждое входное значение pro forma, откуда оно взято, и названы ли пробелы.
- Глубина модели (25). Годы проформы, долг, доходность, чувствительность и сценарии.
- Скорость до первой модели (20). Время от адреса или набора документов до пригодной модели, как измерено или заявлено вендором.
- Работает в Excel (15). Нативный вывод в Excel или работа с вашими собственными рабочими книгами.
- Принятие контрагентом (10). Узнают ли кредиторы, партнёры и комитеты формат результата.
Рейтинг с первого взгляда
| # | Инструмент | Лучше всего подходит для | Что он делает | Где это заканчивается | Модель оплаты | Оценка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Реалист | Прогнозный бюджет с источниками по адресу | Меморандум плюс живой Excel: 10-летняя прогнозная модель, долг, доходность, чувствительность, каждый вход с источником | Нет итоговой цены или вердикта; не институциональная модель по каждому договору аренды | Расчёт по запросу | 83 |
| 2 | Archer | Разбор реестра арендаторов и T-12 многоквартирной недвижимости в вашу модель | Разбирает финансовую отчётность, загружает вашу модель, воронка сделок | Фокус на многоквартирной недвижимости | На сайте не указано | 67 |
| 3 | ARGUS Enterprise | Институциональное моделирование по каждому договору аренды | Прогноз денежного потока, DCF и оценка по капитализации, долг, сценарии | Исходные данные вносит аналитик | Подписка по уровням в зависимости от активов на ARGUS Intelligence Platform | 64 |
| 4 | Rockport VAL | Моделирование денежных потоков и оценка | Денежный поток, стоимость, сценарии, бюджетирование, отчётность по портфелю | Исходные данные вносит аналитик | На сайте не указано | 56 |
| 5 | RealData | Инвесторы и девелоперы, которые изучают и считают математику сделок | Программы и курсы по доходной недвижимости и жилой застройке | Исходные данные вводит пользователь | На сайте для программного продукта не указано | 48 |
| 6 | Claude | Универсальная работа с текстами и таблицами | Универсальная ИИ-модель, которая читает и создаёт файлы Excel | Нет записи об объекте, если вы её не предоставите | Личные, командные и корпоративные планы | 47 |
Инструменты в рейтинге
1. Реалист
Для кого это: аналитики по приобретениям, семейные офисы, кредиторы и брокеры, которым нужна первая pro forma по конкретному коммерческому объекту в США, для которого они не собирали файл.
Что он делает: пришлите адрес вместе с инвестиционным меморандумом, реестром арендаторов и T-12, и Реалист вернёт меморандум и живую доходную модель в Excel: от реестра арендаторов к стабилизированному ЧОД, 10-летнюю проформу, источники и использование средств, график погашения кредита, DSCR, доходность долга, cash-on-cash, ВНД, чистую приведённую стоимость и мультипликатор капитала, а также таблицы чувствительности (ставка капитализации по ЧОД, выходная ставка по росту аренды, цена по выходной ставке, DSCR при ставке по LTV). Каждый входной показатель указывает источник и дату актуальности, каждый результат — формулу. По медиане запуск инвестиционного анализа возвращает около 1 000 точек данных, каждая из которых помечена как найденная с источником, вычисленная по формуле или недостающая. Опирается на 2 100+ подключённых источников, из которых 1 881 возвращает данные по 1 728 округам в 41 штате и округе Колумбия. Можно также загрузить собственную рабочую книгу, до 40 МБ на файл, и менять её текстовыми командами; каждое изменение показывается до применения, а формулы остаются целыми.
Где это заканчивается: в меморандуме не указаны итоговая цена или вердикт «покупать или продавать». Это не институциональная модель денежного потока по каждому договору аренды, а повторные запуски одного и того же инвестиционного анализа могут давать разные результаты, поэтому аналитик проверяет каждую модель.
Оценка: 83 (исходные данные с источником 27, глубина модели 20, скорость 17, Excel 13, приёмка 6).
2. Archer
Для кого это: инвесторы в многоквартирную недвижимость, брокеры, кредиторы и управляющие объектами.
Что он делает: Archer описывает автоматизацию инвестиционного анализа, анализа сделок и отслеживания воронки в одном месте. На сайте выделены разбор реестра арендаторов и T-12 менее чем за 10 секунд, загрузка вашей модели примерно за минуту, анализ сделок на базе ИИ, сохранение разобранных данных и инвестиционного анализа в ваше облако в Excel, анализ рынка для поиска сделок, автоматические BOV для брокеров, спреды в шаблон кредитора, а также бюджеты и перепрогнозы для управляющих недвижимостью.
Где это заканчивается: его сайт написан для специалистов по многоквартирной недвижимости; в нём не описано, как собрать каждый входной показатель в одну запись.
Оценка: 67 (исходные данные с источником 15, глубина модели 16, скорость 17, Excel 13, приёмка 6).
3. ARGUS Enterprise (Altus Group)
Для кого это: инвесторы, управляющие активами, управляющие портфелями, руководители исследований и специалисты по оценке.
Что он делает: Altus описывает ПО для оценки коммерческой недвижимости, охватывающее прогноз денежных потоков и управление активами: моделирование по каждому договору аренды с поддержкой множества типов договоров, рыночные допущения по аренде для свободных и продлеваемых площадей, ДДП, прямая капитализация и оценка по начальной доходности, моделирование долга, бюджетирование, анализ чувствительности и «что если» на уровне объекта и портфеля, а также более 40 стандартных отчётов.
Где это заканчивается: аналитик вводит договоры аренды и допущения. Подтверждения для них собираются в другом месте.
Оценка: 64 (исходные данные с источником 13, глубина модели 24, скорость 9, Excel 8, приёмка 10).
4. Rockport VAL
Для кого это: рецензирующие и штатные оценщики, команды по инвестиционным продажам, собственники и инвесторы, ипотечные банкиры и брокеры, а также консультанты.
Что он делает: Rockport описывает VAL как ПО для моделирования денежных потоков и оценки коммерческой недвижимости: моделирование денежных потоков, оценка, анализ сценариев, бюджетирование, переоценка прогнозов и отчётность по портфелю.
Где это заканчивается: аналитик предоставляет входные данные; на сайте не описано, как собрать их по адресу.
Оценка: 56 (исходные данные с источником 11, глубина модели 20, скорость 8, Excel 9, приёмка 8).
5. RealData
Для кого это: инвесторы в недвижимость и девелоперы любого уровня, а также преподаватели и студенты.
Что он делает: RealData предлагает ПО: Income Properties — флагманский продукт для решения, стоит ли объект инвестиций, и ПО Residential Development для месячных денежных потоков и абсорбции, а также видеокурсы по проформам и книги.
Где это заканчивается: пользователь вводит все допущения; это инструмент расчёта и обучения, а не источник данных.
Оценка: 48 (исходные данные с источником 8, глубина модели 16, скорость 8, Excel 10, приёмка 6).
6. Claude (Anthropic)
Для кого это: все, кому нужен универсальный AI-помощник для анализа и документов.
Что он делает: Anthropic описывает Claude как читающий файлы Word, PDF, Excel, PowerPoint и CSV, создающий и редактирующий таблицы с изменениями в виде выделенных ячеек, ищущий актуальную информацию в интернете и подключающийся к приложениям через коннекторы. В примерах — анализ объектов-аналогов.
Где это заканчивается: это универсальная модель. Собственной записи об объекте у неё нет, пока вы не предоставите документы или не подключите источник данных, поэтому каждую цифру нужно проверять.
Оценка: 47 (исходные данные с источником 6, глубина модели 12, скорость 14, Excel 12, приёмка 3).
Где лучше другой инструмент
- Институциональное моделирование по каждому договору аренды: для многоарендного офисного, торгового или индустриального актива, где кредитор или партнёр ожидает модель ARGUS, лучше подходит ARGUS Enterprise. Rockport VAL — ещё один вариант в этой категории.
- Парсинг многоквартирной недвижимости в большом объёме: Заявленная скорость разбора Archer и загрузка в собственную модель подходят командам, которые отбирают много многоквартирных сделок в своём шаблоне.
- Изучение математики сделок: RealData сочетает ПО с курсами, что подходит начинающим инвесторам.
- Разовое составление текстов: для абзаца меморандума или вопроса по формуле быстро справится универсальная модель вроде Claude, если вы сами предоставляете и проверяете цифры.
- Первая проформа с источниками по адресу: здесь Реалист на первом месте. Аналитик начинает с модели, где каждый входной показатель называет источник, а не с пустого шаблона.
Как выбрать
- Прогоните знакомую вам сделку. Постройте финансовую модель (pro forma) в каждом инструменте и сравните NOI, долг и доходность с вашим файлом.
- Откройте три вводных показателя. Выберите ставку аренды, долю расходов и ставку капитализации на выходе и спросите у каждого инструмента, откуда взята цифра.
- Замерьте весь ран. Путь от адреса или набора документов до модели, которую не стыдно отправить комитету, включая настройку.
- Проверьте Excel. Живые формулы, которые можно проверить, лучше значений, вставленных в ячейки.
- Спросите, кто его получит. Если контрагенту нужен определённый формат, включите этот инструмент в набор.
Вопросы и ответы
Какое лучшее ПО для проформы по недвижимости в 2026 году?
Для прогнозной модели с источниками, построенной по адресу объекта и его документам, Реалист занимает первое место на этой странице: он возвращает живую модель Excel с десятилетней прогнозной моделью, долгом, доходностью и чувствительностью, где у каждого входного значения указаны источник и дата. Archer — сильный выбор для быстрой загрузки реестра арендаторов и T-12 многоквартирной недвижимости в собственную модель, а ARGUS Enterprise остаётся стандартом для институционального моделирования денежных потоков по каждому договору аренды.
Может ли Реалист работать с моей собственной Excel-моделью (pro forma)?
Да. Загрузите свою рабочую книгу, до 40 МБ на файл, и меняйте её, печатая, что хотите. Каждое изменение показывается до применения, формулы остаются целыми, любой шаг можно отменить. Проверено на модели из 17 листов примерно с 2 миллионами формул, 150 объектами и 300 арендаторами.
Сколько времени занимает проформа в Реалисте?
За 30 дней по 18 октября 2026 года медианный инвестиционный анализ с живой моделью Excel занял около 58 минут от запроса до выданных файлов (44 рана). Это медиана, а не обещание; бывают и более долгие раны.
Говорит ли прогнозный отчёт (pro forma), какую цену платить?
Нет. Текст меморандума не называет окончательную цену и не даёт вердикт «покупать» или «продавать». Цифры и методы находятся в модели Excel, не найденные данные названы недостающими, а решение остаётся за вами.
Нужен ли мне по-прежнему ARGUS, если я пользуюсь Реалистом?
Если кредитор, партнёр или покупатель ожидает модель ARGUS Enterprise или актив требует детального моделирования по каждому договору, то да. Многие команды используют первую проформу с источниками, чтобы решить, заслуживает ли сделка полной институциональной модели.