Мы собираем все вероятные совпадения, приводим запись каждой к единому виду, затем убираем дубликаты до подсчёта. Число меняется между проходами, когда меняется это правило, добавляется или убирается источник; поэтому мы публикуем правило рядом с каждым числом, а при менее чем трёх совпадениях даём диапазон, а не точное значение.
Что на самом деле означает «число аналогов в наборе»
Когда мы формируем набор аналогов (группу похожих недавних продаж, объявлений или объектов под кредиты, на которых строится мнение о стоимости), главное число, которое запоминают, — их количество: «мы нашли столько-то аналогов». Это число выглядит как факт. На деле это результат процесса, в который заложены выборы, способные сдвинуть число, даже если сам рынок не изменился.
Два прохода по одной и той же совокупности записей могут законно вернуть разные числа. Само по себе это не ошибка. Она возникает, только когда число публикуется без указания, какая версия процесса его дала, потому что тогда два честных числа выглядят противоречием.
Почему число меняется между проходами
Три вещи обычно двигают число объектов-аналогов, и ни одна не означает, что более раннее или позднее число было «неверным» само по себе. Они означают, что два числа отвечали на немного разные вопросы.
- Меняется правило канонизации. Прежде чем что-либо можно будет посчитать, каждую кандидатную запись нужно привести к сопоставимой форме: стандартизировать регистр адреса, убрать знаки препинания, схлопнуть пробелы, чтобы один и тот же адрес с коротким и длинным обозначением улицы, заглавными буквами или нет, считался одним зданием, а не двумя. Ужесточите или ослабьте это правило между проходами (например, решите, что здание, разбитое на две записи участков, надо считать один раз, а не дважды), и число изменится, хотя реальный набор зданий на местности не изменился.
- Источник добавлен. Позднейший проход может подтянуть снимок реестра, запись о сделке или кредитное дело, которых не было в более раннем проходе. Набор растёт по реальной причине, а не по ошибке.
- Источник исключён. При ближайшем рассмотрении запись может оказаться дубликатом, выходить за пределы реального рынка объекта или быть недостоверной — и тогда при следующем проходе она исключается. Выборка сокращается и по вполне реальной причине.
Допустим, первый проход находит 40 зданий-кандидатов в субрынке. При ближайшем рассмотрении четыре из них оказываются одним и тем же зданием, записанным под двумя написаниями названия и двумя идентификаторами участка. Сведите их по единому правилу канонизации, и число сократится, но не потому, что четыре здания исчезли, а потому, что это изначально были не четыре разных здания. Такова обычная форма этой проблемы: число меняется, метод объясняет почему, и объяснение каждый раз должно идти вместе с числом.
Правило: ни одна цифра не передаётся сама по себе
Мы считаем число аналогов в наборе нельзя публиковать само по себе. Всякий раз, когда число выходит наружу (в отчёте, в доказательстве, на подобной странице), к нему прилагается правило канонизации, которое его дало: как определялись дубликаты, как стандартизировался текст адреса и что, если что-то, исключалось и почему. Голое число навлекает именно описанный выше сбой: кто-то читает число из одного прохода, другой — иное число из другого прохода, и без метода эти два числа выглядят противоречием, а не двумя честно разными ответами на два честно разных вопроса.
Менее чем при трёх сопоставимых продажах мы вообще не публикуем точечную стоимость, а даём диапазон. Столь тонкий набор не поддерживает одно уверенное число, и показать его всё равно было бы худшим провалом, чем признать, что набор мал.
Мы однажды попались именно на этом сбое
Это не гипотетическая забота. Однажды внутренняя проверка поймала случай, когда число объектов-аналогов для отправки наружу было составлено без приложенного правила канонизации. Лежащий в основе набор на самом деле давал разное число в нескольких предыдущих проходах по обычным причинам, описанным выше, но черновик, дошедший до проверки, нёс только итоговое число, без пометки, из какого прохода оно взято и как этот проход определял совпадение. Проверяющий заблокировал черновик до отправки, потому что читатель, получивший голое число, не может сказать, сопоставимо ли оно с другим числом, которое он мог видеть в другом месте, не говоря уже о воспроизводимости.
Исправление не было разовой правкой для того черновика. Оно стало постоянным правилом: подсчёт набора аналогов не готов к публикации сам по себе. Он публикуется с указанием рядом метода канонизации, каждый раз, либо не публикуется вовсе. Мы называем это событие, а не тихо включаем исправление в корпоративный стиль, потому что сбой характерен для любого процесса, который считает объекты по неряшливым исходным записям; повторить правило недорого, а его пропуск — вся причина путаницы.
Что это значит, когда вы читаете наши результаты
Если вы видите от нас число аналогов в наборе, рядом с ним вы должны видеть и правило, по которому оно получено: что считалось дублем, какие источники были в охвате, что исключено и почему. Если этого нет, запросите.
И если число, которое вы видели у нас раньше, отличается от нынешнего для, казалось бы, того же набора, первый вопрос не в том, какое из них верное. А в том, использовали ли оба прохода одно и то же правило нормализации. Обычно нет, и эта разница, а не ошибка, и есть всё объяснение.