Почти каждый инструмент абстрагирования договоров аренды на рынке создан для администрирования аренды: полной, поддерживаемой записи портфеля, которым вы уже владеете.
Дью-дилидженс при приобретении — другая задача. Вы не владеете активом, можете его не купить, и у вас недели. Выжимка нужна, чтобы ответить на один вопрос (выдерживает ли доходная история из инвестиционного меморандума встречу с документами?), а затем либо обосновать цену, либо закончить разговор.
Покупка инструмента для администрирования под эту задачу возможна, но стоит понимать, что именно вы приспосабливаете.
Читаете договоры аренды по сделке, которую проверяете? Чтобы увидеть пакет договоров аренды, сверенный с моделью инвестиционного анализа, запросить демо.
Две работы, простыми словами
| Параметр | Администрирование | Дью-дилидженс при приобретении |
|---|---|---|
| Актив | В собственности | На рассмотрении |
| Горизонт | Поддерживается годами | Недели, затем архив или передача |
| Полнота | Каждое поле — в актуальном состоянии | Поля, которые двигают цену или риск |
| Сбой | Запись устаревает | Пропущен пункт договора — и цена неверна |
Последняя строка — та, что важна. В администрировании ошибку исправляют при следующем пересмотре. В дью-дилидженс ошибка закладывается в цену.
Поля, которые определяют инвестиционный анализ
Абстракт дью-дилидженс может быть коротким, если он верен в этом:
- Оставшийся срок и дата истечения, и какая часть реестра арендаторов истекает в пределах срока владения.
- Арендная ставка и механика индексации: фиксированная, индексируемая или по рынку, и как определён «рынок».
- Арендные каникулы и непогашенные уступки всё ещё причитается арендатору. Этого часто нет в обзоре предложения.
- Структура возмещения, с ограничениями, минимумами, исключениями и базовыми годами. Именно здесь заявленный ЧОД и реальный расходятся чаще всего.
- Права на расторжение и сокращение, и что их запускает.
- Опционы продления, и прежде всего как именно устанавливается арендная ставка по опциону. Опцион с фиксированной арендой ниже рынка — событие, влияющее на стоимость.
- Положения о со-арендаторстве и об исключительном использовании в торговой недвижимости, где один уход может вызвать цепную реакцию.
- Уступка и смена контроля, который может быть запущен самой сделкой.
Всё остальное может подождать административной выписки после закрытия сделки.
Где автоматическое абстрагирование оправдано, а где нет
Извлечение стандартных, хорошо составленных полей действительно решено достаточно, чтобы на него полагаться с проверкой. Сроки, базовая арендная ставка, проценты индексации и площадь точно извлекаются из чистого документа, и сделать это по сотне договоров за день — реальная возможность.
Две вещи требуют осторожности.
Плохие сканы. Наборы документов для дью-дилидженс — это фотокопии поправок к фотокопиям. Проверяйте любой инструмент на худшем документе вашей последней сделки, а не на чистом образце.
Неоднозначность. Важнее всего те положения, которые составлены хуже всего: индексация, которую можно прочитать двумя способами, исключение из возмещения, которое может или не может покрывать капитальную статью. Правильное поведение — выявить неоднозначность. Инструмент, который разрешает её молча, возвращает чистое резюме договора, скрывшее находку.
Стоимость — честно
Абстрагирование оценивается за договор, и разброс между поставщиками велик, потому что «за договор» охватывает очень разную работу: двухстраничный договор розницы и многократно изменённый договор якорного арендатора — не одна и та же единица. Офшорные услуги, местные услуги, время штатного аналитика и программы находятся в разных точках, а цена за договор сопоставима, только если совпадают набор полей и стандарт проверки.
Стоит считать не цену за договор аренды. Стоит считать цену положения, которое вы не нашли.
Где место Реалиста
Мы читаем набор договоров аренды вместе с инвестиционным анализом, а не рядом с ним: извлечённые условия попадают в модель, цифры сохраняют ссылку на документ и страницу, откуда они взяты, а неоднозначные пункты помечаются, а не разрешаются.
Благодаря этому выписка становится входными данными для инвестиционного анализа, а не параллельным документом, который кто-то сверяет вручную.
Что он не заменяет
- Проверка договоров аренды юристами — именно там спорный пункт решается по-настоящему.
- Проверка права собственности и стоящий за ней полис.
- Эстоппели и собственное подтверждение арендатора того, что говорят документы.
- Суждение того, кто оценивает сделку.
Выписка сужает то, что этим людям нужно прочитать. Она не заменяет никого из них.
Проводите дью-дилидженс по приобретению? Запросить демо чтобы увидеть выписки из договоров аренды в модели с привязкой каждой цифры к её странице.