ARGUS Enterprise and Реалист do different jobs. ARGUS Enterprise is the lease-by-lease cash flow and valuation software an analyst builds a model in once the inputs are known; Реалист starts from an address or a deal package, assembles the inputs, and returns an underwriting with a live Excel model, every input sourced, in about 58 minutes at the median. If your work is institutional lease-by-lease modelling, ARGUS is the right tool; if your bottleneck is the work before the model, Реалист is.
Updated 19 October 2026. Published by Реалист, which makes one of the tools compared. Written by the Реалист team with AI assistance (Claude). ARGUS facts are from Altus Group's own pages as checked on 19 October 2026; Реалист times are medians measured on our production runs over the 30 days to 18 October 2026.
Бок о бок
| Вопрос | ARGUS Enterprise (Altus Group) | Реалист |
|---|---|---|
| Задача | Оценка коммерческой недвижимости и прогноз денежных потоков по каждому договору аренды | Анализ объекта: инвестиционный анализ, аналоги, мнение о стоимости, анализ реализуемости (feasibility), дью-дилидженс |
| Что вы ему передаёте | Данные по аренде, рыночные допущения по аренде, доходности и расходы, вводимые или импортируемые аналитиком | Адрес или инвестиционный меморандум, реестр арендаторов и T-12 |
| Что возвращается | Модель денежного потока, оценка стоимости и отчёты из библиотеки более 40 | Меморандум, живая модель Excel и презентация или PDF по запросу |
| Время до первого результата | Задаётся аналитиком, строящим модель; Altus ничего не указывает | About 58 minutes for an underwriting, about 19 minutes for comps (medians) |
| Excel | Собственный формат модели и отчётов | Рабочая книга с живыми формулами — основной результат |
| Откуда берутся цифры | Допущения, которые вводит аналитик | Запись об объекте из 2,100+ источников и ваши документы, у каждого параметра — источник и дата |
| Для кого это | Инвесторы, управляющие активами и портфелями, оценщики, исследователи | Инвесторы, кредиторы, брокеры, девелоперы и собственники, работающие над конкретной сделкой |
| Где это заканчивается | Предполагает, что исходные данные уже собраны | Нет движка по каждому договору аренды; не оценка |
| Модель оплаты | Подписка по уровням в зависимости от активов на ARGUS Intelligence Platform | Согласуется с каждой фирмой после демо |
Что ARGUS Enterprise делает хорошо
Altus Group называет ARGUS отраслевым стандартом, который преподают более чем в 200 университетах и колледжах, и это совпадает с тем, что видело большинство команд по коммерческой недвижимости. По описанию на странице продукта, ARGUS Enterprise (теперь часть ARGUS Intelligence Platform) моделирует договоры аренды по одному для офисов, складов, торговой и многоквартирной недвижимости, с рыночными допущениями по аренде для новых, свободных и продлеваемых площадей. Он поддерживает дисконтированные денежные потоки, традиционную капитализацию, оценку по методам «срок и реверсия» и начальной доходности, моделирование долга для расчёта доходности с плечом, сравнение бюджета с фактом, анализ «что если» и чувствительности и более 40 стандартных отчётов. В платформу также входит ARGUS Assist, который Altus описывает как ИИ-чат для запросов к модели, её обновления и анализа.
В офисном здании с 30 арендаторами, где структура возмещения и есть оценка, ничто на этой странице этого не заменяет.
Где на самом деле сосредоточена работа
Модель ARGUS начинается после того, как кто-то установил исходные данные: участок и собственника, за сколько объект продавался, какие объекты-аналоги действительно сопоставимы, что говорит реестр арендаторов в сравнении с T-12. По большинству сделок эта работа занимает больше времени, чем построение модели, а объекту, который не проходит по зонированию или праву собственности, модель вообще не нужна.
That is the job Реалист does. From an address or a package it returns a memo and a workbook with a 10-year pro forma, sources and uses, a loan schedule, coverage, debt yield, cash-on-cash, IRR and equity multiple, and sensitivity grids, all as live formulas. Every input shows its source and date and every result shows its formula. In a reading of first underwriting runs taken on 13 October 2026, the median run carried about 1,000 data points, 164 of them named as missing rather than filled.
Выбирайте ARGUS, если; выбирайте Реалист, если
Выбирайте ARGUS Enterprise, если актив многоарендный, а стоимость определяют договоры аренды; кредитор, покупатель или оценщик ожидает файл ARGUS; либо ваш процесс построен на циклах оценки, бюджетах и портфельной отчётности вокруг модели.
Выбирайте Реалист, если you screen more deals than you model, the slow part is assembling and checking inputs, or you need a sourced first answer on a property in about 58 minutes, the median for a Реалист underwriting. Реалист also edits your own Excel models by typing: upload a workbook of up to 40 MB, see each change before it is applied, and keep formulas intact. We tested it on a 17-sheet model with 2 million formulas.
Два ограничения с нашей стороны: Реалист не экспортирует файл ARGUS, а его меморандум не содержит итоговой цены или вердикта «покупать» или «продавать». Цифры и методы лежат в Excel.
Использование обоих
Типичная схема — воронка. Реалист запускается на каждую поступающую сделку и возвращает запись, объекты-аналоги и первый инвестиционный анализ. Немногие прошедшие отбор уходят аналитику в ARGUS с уже собранными и подтверждёнными источниками исходными данными. Об окончании сроков аренды по прошедшим отбор см. риск окончания договоров аренды по каждому договору.
Связанные материалы
- ИИ-инструменты для коммерческой недвижимости, сгруппированные по задачам
- Как выбрать альтернативу ARGUS
- Реалист vs ChatGPT для инвестиционного анализа недвижимости (2026)
- Инвестиционный анализ недвижимости с ИИ
Вопросы и ответы
Реалист заменяет ARGUS Enterprise?
Не для моделирования по каждому договору аренды. ARGUS Enterprise создан, чтобы моделировать каждый договор аренды актива с несколькими арендаторами с допущениями о рыночной аренде и несколькими методами оценки. В Реалисте нет движка по каждому договору аренды. Он делает работу до модели и вокруг неё: карточку объекта, объекты-аналоги, чтение реестра арендаторов и T-12 и инвестиционный анализ в живом Excel, где у каждого входного показателя есть источник.
Когда ARGUS — правильный инструмент?
Когда объект многоарендаторный и стоимость определяют договоры аренды, когда кредитор, покупатель или оценщик ожидает файл ARGUS и когда ваш процесс строится на бюджетах, перепрогнозах и портфельных отчётах. Altus Group описывает ARGUS Enterprise как охватывающий всё это.
Сколько времени занимает инвестиционный анализ в Реалисте?
About 58 minutes at the median, from request to delivered files, measured on production runs over the 30 days to 18 October 2026. The slowest tenth took about 95 minutes or more. Comps alone took about 19 minutes at the median.
Может ли Реалист экспортировать файл ARGUS?
Нет. Модель Реалиста — рабочая книга Excel с живыми формулами: от реестра арендаторов до стабилизированного чистого операционного дохода, источники и использование средств, график погашения кредита, доходность и таблицы чувствительности. Цифры переносятся в ARGUS по собственному процессу вашей команды.
Могут ли команды использовать ARGUS и Реалист вместе?
Да, и подходит для многих потоков сделок: Реалист — для первого взгляда на каждую сделку и собранных входных данных, ARGUS — для активов, которые идут в полное моделирование договор за договором.