Полный коммерческий инвестиционный анализ отвечает на один вопрос: по какой цене и с каким финансированием этот объект даёт нужную вам доходность и насколько плохо этот ответ ломается, если допущения неверны. Чтобы ответить, пакет пересобирает доход объекта из его договоров аренды, вычитает расходы на эксплуатацию, проецирует это вперёд на период владения, накладывает долг и проверяет результат на допущениях, которые двигают его сильнее всего. Пакет, пропускающий любой из этих шагов, — это оценка, таблица или мнение; у каждого из них есть своё применение, но это не инвестиционный анализ.
Эта страница описывает, что обычно содержит работа. Это не инвестиционная, кредитная или юридическая консультация. Если аудитория — кредитор или инвестиционный комитет, спросите, какой формат и какие допущения им требуются до начала работы, потому что их шаблон определяет результат сильнее, чем думает большинство.
Доход: сколько объект реально зарабатывает
Отправная точка — реестр арендаторов: каждый договор, его арендная плата, даты начала и окончания, индексации и кто какие расходы оплачивает. Из него инвестанализ строит потенциальный валовой доход, затем вычитает вакантность и кредитные потери, чтобы получить эффективный валовой доход.
Два вопроса определяют большую часть раздела о доходе:
- Текущая арендная ставка выше или ниже рыночной? Здание, сданное ниже рынка, даёт потенциал роста при каждой ротации; здание, сданное выше рынка, несёт риск при каждом оканчивающемся договоре.
- Когда заканчиваются договоры аренды? График ротации показывает, какая часть дохода под риском в каждый год владения, что определяет и допущение по вакансии, и затраты на сдачу в аренду ниже.
Расходы и чистый операционный доход
Операционные расходы — это затраты на эксплуатацию здания: налоги, страховка, коммунальные услуги, ремонт, управление и прочее. Доход за вычетом операционных расходов — чистый операционный доход (ЧОД), единственная цифра, на которой держится большая часть анализа.
Обслуживание долга не является операционным расходом и не вычитается из ЧОД. Капитальные статьи, такие как новая кровля или отделка арендатором под новый договор, обычно учитываются ниже ЧОД как отдельные резервы или расходы на привлечение арендаторов, чтобы ЧОД оставался сопоставимым между зданиями.
Стоимость и ставка капитализации
Ставка капитализации — это ЧОД, делённый на стоимость. В обратную сторону стоимость — это ЧОД, делённый на ставку капитализации: здание с ЧОД $1,000,000 при ставке капитализации 6.5% стоит около $15.4 млн. Инвестиционный анализ использует ставку капитализации дважды: один раз — чтобы сверить входную цену с сопоставимыми продажами, и второй раз — в конце периода владения, чтобы оценить цену продажи здания. Вторая, выходная ставка капитализации, — одно из допущений, к которым результат наиболее чувствителен, и аккуратный пакет не ставит её ниже входной, если не может объяснить почему.
Долг: LTV и DSCR
Большинство приобретений финансируется, поэтому пакет моделирует кредит: сумму, ставку, амортизацию и срок. Два коэффициента определяют, выдаст ли кредитор кредит:
- Отношение кредита к стоимости (LTV): сумма кредита, делённая на стоимость. Она ограничивает, сколько можно занять под цену.
- Коэффициент покрытия долга (DSCR): ЧОД, делённый на годовое обслуживание долга. Кредитор задаёт минимум в своих условиях, часто около 1,2x–1,35x, и размер кредита подбирается так, чтобы ЧОД объекта его превышал. Когда ЧОД невелик, кредит обычно ограничивает DSCR, а не LTV.
Инвестанализ показывает оба теста, потому что кредит, проходящий один и не проходящий другой, не закрывается.
Денежный поток и доходность
Когда доходы, расходы и долг заданы, пакет прогнозирует объект год за годом или месяц за месяцем на срок владения, а затем добавляет продажу в конце. Из этого прогноза получаются показатели доходности, которые сравнивают инвесторы:
- IRR без заёмных средств и с ними: годовая доходность по всему объекту и по собственному капиталу после кредита.
- Мультипликатор капитала: общий возврат денежных средств, делённый на вложенный капитал.
- Доходность cash-on-cash: годовой денежный поток после обслуживания долга, делённый на собственный капитал.
Ту же проекцию можно прогнать в обратную сторону: задайте нужную доходность и найдите цену. Именно так обычно выводят ставку предложения из целевого IRR, и она не лучше допущений, на которых построена.
Чувствительность: то, что делает расчёт инвестиционным анализом
Один прогноз — это прогноз. Инвестиционный анализ показывает, как меняется результат при изменении допущений, обычно для немногих важнейших: рост арендной платы, вакансия, ставка капитализации на выходе и процентная ставка. Таблица, где ВНД падает с 14% до 7% при сдвиге ставки капитализации на выходе на полпункта, говорит покупателю больше, чем когда-либо скажут эти 14%.
Что обычно находится рядом и не входит в него
Дью-дилидженс — отдельная работа, которая отвечает на другие вопросы: титул и обременения, зонирование и разрешённое использование, состояние окружающей среды, физическое состояние здания и судебные споры. Инвестанализ предполагает эти ответы, а дью-дилидженс их проверяет. Если в пакете смешано то и другое, убедитесь, что знаете, какие цифры проверены, а какие приняты как допущения.
Чем инвестиционный анализ не является
- Не оценка. Оценка — это заключение о стоимости, подписанное лицензированным оценщиком, с которого третья сторона может спросить. Инвестиционный анализ — это анализ для собственного решения покупателя. Если кредитор, суд или налоговый орган должны опираться на стоимость, им нужна оценка.
- Не кредитное одобрение кредитора. Кредитор проводит собственный инвестиционный анализ по собственным стандартам. Ваша модель показывает, должен ли кредит работать; только кредитор решает, будет ли он работать.
Как мы обрабатываем запрос на инвестиционный анализ
На каждый запрос даётся письменный ответ, а файл заранее не обещается: большинство наших прогонов возвращает анализ в виде интерактивного отчёта и текста, а не документа (по состоянию на 2026-09-17). Мы не моделируем правила какой-либо юрисдикции, поэтому вопросы о том, как местное правило трактует аренду, налог или площадь этажа, адресуйте тому, кто практикует на месте (по состоянию на 2026-09-14). Цифры в инвестиционном анализе настолько хороши, насколько хороши реестр арендаторов и история расходов за ними, поэтому самое полезное, что вы можете принести, — это сами договоры аренды и операционные отчёты за последние двенадцать месяцев.