Анализ реализуемости (feasibility) отвечает на один вопрос: поддерживает ли этот участок эту программу и при какой цене земли она всё ещё работает.
Большинство участков не проходят эту проверку из-за вводной, которую никто не проверял. Зонирование разрешает меньше, чем предполагает проект. Пятно застройки меньше участка. Статья затрат перенесена с другого рынка. К моменту, когда оплачен гонорар за проект, ответ уже можно было получить.
Реалист собирает исследование из собственной записи об участке и показывает, из какой вводной взято каждое число.
Если вы сравниваете инструменты, а не проводите одно исследование, начните с того, что ПО для анализа реализуемости девелопмента недвижимости должно делать и как проверить это до покупки.
Что должно установить исследование реализуемости участка
У исследования, с которым можно спорить, четыре части в таком порядке. Если пропустить первую, остальные становятся декоративными.
- Что собой представляет участок. Идентификация и границы участка, сверенные с записью об участке, плюс собственник и существующие обременения, если запись их называет.
- Что можно построить. Зона, разрешённое использование и огибающая застройки, которую допускает кодекс: высота, отступы, плотность застройки, коэффициент использования площади (FAR), парковки и любые оверлеи, которые их меняют.
- Сколько стоит и сколько приносит программа. Стоимость строительства, профессиональные услуги, финансирование, резерв и выручка, которую готовая схема принесла бы по сегодняшним данным.
- Сколько в итоге стоит земля. Остаточная стоимость: стоимость завершённого объекта за вычетом всех затрат и требуемой прибыли.
Каждая часть ограничивает следующую. Застраиваемая площадь, выведенная для не того участка, даёт остаточную стоимость, точную и неверную.
Остаточная стоимость земли и почему она так сильно меняется
Остаточная стоимость земли — стандартный инструмент оценки девелоперского участка, и она необычайно чувствительна. Она стоит в конце вычитания, поэтому любая ошибка выше по цепочке ложится на неё в полном размере.
Изменение стоимости строительства на пять процентов или небольшой сдвиг цены выхода может сдвинуть остаток в несколько раз сильнее. Это свойство арифметики, а не недостаток конкретной модели, но оно значит, что исследование полезно, только если входные данные видны и каждое можно оспорить.
Реалист указывает допущение, стоящее за каждой строкой, а не подаёт одну цифру. Если число — оценка, а не наблюдение, оно помечено как оценка.
Проверка нескольких проектов на одном участке
У участка редко бывает один ответ. Земля, не подходящая под квартиры, может подойти для небольшой розницы или для меньшего проекта, построенного быстрее.
Сравнение схем — то, ради чего анализ реализуемости стоит своих затрат, и это часть, которую обычно пропускают, потому что каждый вариант означает пересборку модели. Реалист один раз фиксирует данные об участке и меняет программу относительно них, так что схемы отличаются тем, что вы хотели изменить, а не вводным показателем, который разошёлся между таблицами.
Сравнение, которое обычно важно:
- Доходность при каждом разрешённом использовании в границах застройки, которые на самом деле допускает кодекс.
- Чувствительность схемы к стоимости строительства и к цене выхода.
- Что поэтапный или меньший проект даёт для финансирования и риска.
- Какое допущение, если оно неверно, изменило бы решение.
Последнее и есть полезный результат. Исследование, называющее допущение, от которого зависит ответ, ценнее того, что сообщает одно уверенное число.
Откуда берутся входные данные
Анализ реализуемости тихо рушится, когда данные заимствованы. Стоимость за квадратный фут из другого мегаполиса, арендная ставка из объявления, по которому так никто и не снял, аналог, который на деле сам оцениваемый объект под другим адресом: в готовой модели всё это незаметно.
Реалист сначала строит досье на объект, затем прогоняет по нему программу. Записи об объекте, текст зонирования и доказательства сделок названы там, где используются, так что проверяющий может сверить вводную, а не вывод.
Если данных мало (рынок с малым числом сделок, использование без местного прецедента), исследование так и говорит, а не заполняет пробел правдоподобной цифрой.
Чего он не делает
Софт для анализа реализуемости сужает круг. Разрешения он не даёт.
- Он не заменяет заявку на разрешение на строительство, а орган планирования может отказать в проекте, который кодекс, казалось бы, допускает.
- Он не заменяет геотехнические, экологические и инженерные изыскания, любое из которых может сделать жизнеспособный проект нежизнеспособным.
- Он не заменяет формальную оценку там, где её требует кредитор или стандарт.
- Решение и профессиональная ответственность за него остаются за командой, которая проводит приобретение.
Он кладёт расчёты и их источники перед этой командой достаточно рано, чтобы это имело значение: до оплаты проектирования, а не после.