Большинство ПО для инвестиционных меморандумов оформляет документ. Оно не проверяет, совпадает ли число на четвёртой странице с моделью, которая его породила, потому что модель оно не видело.
Реалист идёт с другого конца. Сначала модель инвестиционного анализа, сверенная с реестром арендаторов и отчётом об операционных результатах за ней, а финансовые страницы инвестиционного меморандума формируются из этой модели, а не набираются потом вручную.
Где ломается инвестиционный меморандум
Инвестиционный меморандум собирают в спешке, а финансовые страницы обычно пересобирают последними, прямо перед отправкой.
Типичная беда — не плохое число, а устаревшее: модель обновили после звонка с продавцом, а слайд, который кто-то сделал двумя неделями раньше, хранит старый ЧОД, старую ставку капитализации или реестр арендаторов, который с тех пор пересобрали. Никто не перепечатывает каждую страницу при каждой правке, поэтому инвестиционный меморандум и модель расходятся.
CREOP, CREBuilder и маркетплейсы шаблонов решают дизайнерскую половину этой задачи. Дрейф цифр они не решают, потому что оформить документ — не то же самое, что провести инвестиционный анализ сделки, стоящей за ним.
Что берётся из модели
Реалист рассматривает финансовые страницы инвестиционного меморандума как результат рана инвестиционного анализа, а не отдельный документ, который кто-то собирает вручную:
- Чистый операционный доход и ставка капитализации, перенесённые из той же сверки, что используется в инвестиционном анализе, а не введённые заново.
- Страница реестра арендаторов, собранная из того же досье, которое читает модель инвестиционного анализа, поэтому набор квартир в меморандуме совпадает с набором квартир в анализе.
- Сопоставимые продажи и аналоги по аренде, названные и подтверждённые источниками, а не статичная картинка, вставленная из прежней презентации.
- Допущения по доходности указаны на той странице, где они используются, чтобы читатель видел, что определяет число, а не верил одной строке.
Если допущение реально влияет на доходность, черновик говорит об этом на странице, а не прячет в приложение, которое никто не читает до звонка.
Что остаётся за брокером
Реалист составляет финансовые страницы и стоящие за ними цифры. Он не заменяет дизайн, бренд и нарратив брокерской компании и не является платформой для объявлений.
Что по-прежнему остаётся за брокером или командой маркетинга:
- Обложка, брендинг и история объекта.
- Фотографии, планировки и формулировки позиционирования на рынке.
- Итоговая вёрстка и любой фирменный стиль, который требует брокерская компания.
Результат — структурированный черновик, который нужно доработать, а не готовый маркетинговый материал сам по себе.
Когда меняется модель
Пересмотренное допущение, исправленный реестр арендаторов или новый отчёт об операционной деятельности не должны означать ручной пересчёт цифр меморандума.
Потому что финансовые страницы берутся из модели, повторный прогон после новой информации даёт обновлённые страницы из того же прогона. Ручной шаг, который обычно вызывает расхождения, — повторный ввод ЧОД и ставки капитализации в слайд — этот подход устраняет.
Начните с адреса
Для начала достаточно адреса и документов по сделке:
- Реестр арендаторов и T-12 или отчёт об операционных результатах.
- Всё, что не покажет запись об объекте: цена по договору, планируемый капитальный проект, договор аренды, срок которого скоро заканчивается.
- Тип актива, если известен, чтобы с самого начала правильно направить прогон.
Возвращаемые финансовые страницы — черновик. Дизайн и бренд брокерской компании накладываются сверху, прежде чем материал попадёт к покупателю.