Реестр арендаторов — это список помещений или офисов объекта с арендатором, арендной ставкой, датами начала и окончания аренды, депозитом и статусом каждого. Это самое прямое свидетельство того, сколько здание зарабатывает сегодня и что уже законтрактовано.
Что читать первым
- Количество и заполняемость. Всего квартир, занятых квартир и свободных квартир. Проверьте, что число совпадает с инвестиционным меморандумом.
- Арендная ставка по типам квартир. Средняя действующая аренда по типам и разброс внутри каждого типа. Большой разброс внутри одной планировки — это либо смесь старых и отремонтированных квартир, либо проблема с данными.
- Истечение договоров аренды. Доля договоров аренды, истекающих в каждом из следующих двенадцати–двадцати четырёх месяцев. Скопление истечений — это риск пролонгации и возможность пересмотреть ставки.
- Уступки, платежи и прочие доходы. Арендные каникулы, скидки, парковка, плата за животных и коммунальные платежи. В некоторых реестрах арендаторов аренда указана за вычетом уступок, в некоторых — до вычета.
- Просрочки и задолженность. Задолженности и квартиры с уведомлением или в процессе выселения.
С чем он должен сходиться
- T-12. Арендный доход за последние двенадцать месяцев должен соответствовать реестру арендаторов с учётом вакансии, заселений и уступок. Если по реестру получается заметно больше дохода, чем показывает T-12, нужно объяснение.
- Инвестиционный меморандум. Число единиц, средняя ставка аренды и заполненность должны совпадать с цифрами в маркетинговых материалах, а расхождение — быть указано.
- Договоры аренды и эстоппели. Если договоры аренды доступны, выборка должна подтвердить арендную ставку, срок и опционы.
Тревожные признаки
Круглые арендные ставки по всему этажу, много помесячных арендаторов без объяснения, квартиры, указанные как занятые без дат договоров, дата на реестре арендаторов недельной давности и итоги, не равные сумме строк.