Объект нетто-аренды с одним арендатором анализируется тремя способами: прочитать договор, чтобы понять, что арендатор реально платит и от чего может отказаться, оценить способность арендатора платить и оценить недвижимость так, будто арендатор ушёл. Арендатором занимается ваш собственный кредитный источник или кредитный аналитик; Реалист охватывает объект и договор по адресу, договору и меморандуму в живом Excel; для быстрой проверки ставки капитализации хватит электронной таблицы.
Обновлено 19 октября 2026 года. Опубликовано Реалист, которая делает один из сравниваемых инструментов.
Ракурс 1: договор аренды
«NNN» в инвестиционном меморандуме — это ярлык, а не обещание (что означает NNN). Читайте сам договор аренды на предмет:
- Кто что платит: налоги, страховка, обслуживание и прежде всего кровля, конструкции и парковка. Договор аренды, в котором арендодатель сохраняет кровлю и конструкции, не является абсолютно чистым (absolute net).
- Срок и опции: оставшиеся годы, опционы на продление и их арендная ставка.
- Арендные надбавки: фиксированная аренда теряет стоимость из-за инфляции; фиксированные или индексируемые ступени её сохраняют.
- Права на выход: опционы на расторжение, права «go dark», со-арендаторство (co-tenancy) и условия переуступки или субаренды, позволяющие первоначальному арендатору съехать из здания.
- Поручитель: материнская компания, дочерняя компания или франчайзи. Название на вывеске может не совпадать со стороной договора аренды.
- Права покупки или преимущественной покупки.
Ракурс 2: арендатор
Аренда надёжна ровно настолько, насколько надёжен тот, кто её платит. Проверьте отчётность или рейтинг гаранта и то, насколько этот объект важен арендатору. Реалист не присваивает рейтинги арендаторам; для этой части используйте свой источник кредитных данных или аналитика.
Ракурс 3: недвижимость без арендатора
Например, иллюстративные цифры для здания площадью 10 000 квадратных футов:
| Шаг | Цифра (в долларах) |
|---|---|
| Договорная аренда, 30 за кв. фут NNN | 300 000 в год |
| Цена при ставке капитализации 6,0% | 5,000,000 |
| Рыночная аренда для следующего арендатора, 20 за кв. фут | 200 000 в год |
| Стоимость после повторной сдачи при ставке капитализации 7,5% | около 2,667,000 |
| За вычетом 12 месяцев простоя, TI по 40 за кв. фут, комиссии | около 720,000 |
| Стоимость, если арендатор уйдёт | около 1,947,000 |
В этом примере около 3 млн из 5 млн цены держатся на том, что арендатор останется. Этот разрыв в сопоставлении с оставшимся сроком и есть суть сделки. См. что такое ставка капитализации.
Проверки, специфичные для актива
- Арендная ставка против рынка: ставка выше рыночной — риск при продлении договора, а не бонус.
- Локация: трафик, подъезд и окружающая зона охвата определяют, кто ещё мог бы арендовать объект.
- Окончание аренды и срок погашения кредита: первый вопрос кредитора.
Какой инструмент подходит
| Вариант | Лучше всего подходит для | Что он делает | Где это заканчивается | Модель оплаты |
|---|---|---|---|---|
| Таблица | Быстрая проверка цены | Ставка капитализации, ступенчатое повышение аренды, простой негативный сценарий | Пункты договоров аренды читаются вручную | Рабочее время сотрудников |
| Источник кредитных данных или аналитик | Надёжность арендатора и гаранта | Рейтинги и финансовый обзор | Ничего не говорит о здании | Подписка или оплата за проект |
| Реалист | Объект и договор аренды по сделке или заявке на кредит | Инвестиционный анализ объекта по адресу, договору аренды и OM в живом Excel, с таблицами чувствительности | Нет кредитного рейтинга арендатора; нет вердикта о покупке или продаже | За ран; условия на демо |
Где подходит Реалист
Инвестиционный анализ Реалиста заняло около 58 минут по медиане на рабочих запусках за 30 дней до 18 октября 2026 года. Каждый входной показатель указывает источник и дату; то, что найти не удалось, названо. Для индустриальной net lease с кредитным арендатором см. инвестиционный анализ объектов с одним арендатором (NNN), а по категории — ИИ-ПО для инвестиционного анализа недвижимости. Чтобы запустить это на сделке с чистой арендой, запросить демо.
Вопросы и ответы
Что такое «тёмная» стоимость (dark value)?
Стоимость объекта, если арендатор уйдёт: рыночная арендная ставка для нового пользователя при более высокой ставке капитализации за вычетом простоя, улучшений и комиссий.
Все ли договоры NNN одинаковы?
Нет. В некоторых договорах крыша, конструкция или парковка остаются за арендодателем, а в некоторых ограничено возмещение арендатора. Читайте договор, а не краткое изложение.
Почему кредиторов волнует окончание аренды?
Если аренда заканчивается раньше погашения кредита, кредитор несёт риск повторной сдачи; многие рассчитывают размер по стоимости пустого здания или требуют резерв.
Проверяет ли Реалист кредитоспособность арендатора?
Нет. Он делает инвестиционный анализ объекта и договора аренды. Кредитоспособность арендатора и гаранта берётся из вашего собственного кредитного источника или от аналитика.