Две цифры ЧОД могут описывать одно и то же здание и сильно различаться. Разница в том, что каждая из них предполагает.
Текущий ЧОД
Текущий ЧОД — это то, что объект приносит по действующим договорам аренды и текущей эксплуатации, обычно он строится по реестру арендаторов и данным за последние двенадцать месяцев. Это констатация фактов на сегодня с нормализующими корректировками по налогам, страховке и разовым статьям.
ЧОД по проформе
ЧОД по проформе — это прогноз: доход, который объект мог бы приносить после предполагаемых изменений, например роста ставок аренды до рыночных, сдачи пустующих помещений, завершения реновации или сокращения расходов. Стабилизированная проформа предполагает, что здание достигло целевой заполняемости и ставок.
Почему важен разрыв
- Цена. Ставка капитализации по ЧОД из модели ниже, чем по той же цене на действующем ЧОД. Покупатель, платящий цену, основанную на модели, платит сегодня за улучшения, которых ещё не случилось.
- Долг. Кредиторы определяют размер кредита по собственному ЧОД, который обычно близок к фактическому и часто ниже ЧОД продавца, поэтому кредита, рассчитанного по прогнозным показателям, может просто не существовать.
- Сопоставимость. Ставки капитализации из разных источников сопоставимы, только если база NOI одинакова.
Как читать разрыв
Спросите, что должно произойти, чтобы прогнозные цифры сбылись, кто за это платит, сколько это занимает и какие доказательства есть. Переход от текущей цифры к прогнозной по строкам превращает утверждение в то, что можно проверить.