Брокерское мнение о стоимости, или BOV, — это обоснованная оценка брокера того, за сколько продастся коммерческий объект. Собственники просят его до решения продать, рефинансировать или держать, а брокеры готовят его, чтобы получить и подкрепить мандат на продажу.
Что содержит брокерская оценка стоимости (BOV)
- Объект. Локация, размер, возраст, состояние, арендаторы и приносимый доход.
- Рынок. Аренда, вакансия и недавние тенденции по субрынку.
- Сопоставимые продажи и сопоставимая аренда. Сделки и договоры аренды для аналогичных объектов с корректировками, которые внёс брокер.
- Определение стоимости. Подход через доход (ЧОД и ставка капитализации), сравнение продаж и заявленный диапазон с обоснованием.
- Допущения и ограничения. Что предполагалось, что не проверялось и что может изменить число.
Чем оно отличается от оценки
Оценку готовит лицензированный оценщик по определённому стандарту, и именно на неё обычно опираются кредиторы при выдаче кредита. BOV — это мнение брокера, а не заверенная оценка: оно быстрее, дешевле и неформально и не принимается там, где требуется оценка.
Что делает BOV обоснованной
BOV настолько полезен, насколько прослеживаем. Аналоги должны быть реальными сделками с датами, ценами и источниками; ЧОД должен прослеживаться до реестра арендаторов и отчёта об операционных результатах; ставка капитализации должна опираться на сопоставимые продажи, а не быть заявлена. Диапазон с указанием допущений, которые его сдвигают, честнее одной цифры.