Phase I Environmental Site Assessment — это проверка объекта по записям и осмотру, которую проводит специалист по экологии, чтобы найти признаки возможного выброса на участке опасных веществ или нефтепродуктов. Он не берёт образцов. Ничего не бурится, не копается и не отправляется в лабораторию.
Что на самом деле делает налоговый оценщик
Четыре нити, и отчёт — место, где они встречаются.
- Выезд на объект. Осмотр объекта и его границ в поисках пятен, угнетённой растительности, бочек, зумпфов, трансформаторов, напольных стоков, заправочных труб и других физических следов прошлого обращения с веществами или их хранения.
- Интервью. Нынешние и прежние собственники и пользователи, а часто и местная пожарная служба или инспектор по зданиям, которые обычно помнят, для чего использовалась площадка, задолго до любых записей.
- Регуляторные записи. Записи государственных баз данных по участку и окружающим объектам в заданных радиусах поиска, ведь загрязнение мигрирует, и шлейф соседа становится вашей проблемой.
- История. Восстановление того, что стояло на земле, десятилетие за десятилетием, по историческим аэрофотоснимкам, пожарно-страховым картам, старым городским справочникам и цепочке прав. Участок, который сегодня является парковкой, мог быть химчисткой, заправкой или механической мастерской, и именно эти три вида использования чаще всего дают находку.
Что намеренно не включено
Охват уже, чем ожидают, а исключения сделаны намеренно, а не по недосмотру. Материалы с асбестом, свинцовая краска, радон, плесень, свинец в питьевой воде и водно-болотные угодья обычно не в стандартный объём и заказываются отдельно, когда сделка этого требует. Отчёт, молчащий об асбесте, его не пропустил; его об этом не спрашивали.
Почему покупатели заказывают его
Федеральная экологическая ответственность в США может лечь на нынешнего собственника объекта независимо от того, кто стал причиной загрязнения. Средства защиты, доступные покупателю, не виновному в проблеме, зависят от того, были ли проведены все надлежащие проверки предыдущего владения и использования объекта до получения права собственности. Phase I, выполненный по признанному профессиональному стандарту, — обычный способ покупателю подтвердить, что он это сделал, поэтому сроки важны не меньше, чем содержание: оценка, полученная после закрытия сделки, не выполняет ту задачу, ради которой она нужна покупателю.
Кредиторы требуют её для собственных нужд, исходя из той же логики.
Что происходит, когда он что-то находит
Признанное экологическое условие — не вердикт о загрязнении участка. Это вывод о том, что записи и условия указывают в определённом направлении, а ответ даёт Phase II: бурение, мониторинговые скважины или отбор проб материала, чтобы установить, есть ли там что-то на самом деле.
На практике находка обычно меняет сделку, а не прекращает её: через цену, эскроу, возмещение убытков, полис экологического страхования или обязательство по ремедиации, возложенное на продавца до закрытия.
Как это соотносится со всем остальным
Отчёт по экологии — один из нескольких потоков дью-дилидженс, которые нужно читать друг против друга, а не последовательно. Признанное экологическое состояние участка значит разное в зависимости от того, что показывает межевание о доступе, что показывает титульное обязательство о сервитутах и что говорят договоры аренды о том, кто несёт расходы на устранение.
Таково общее правило дью-дилидженс-файла: выводы, лежащие в отдельных отчётах и не сравниваемые друг с другом, — это выводы, которыми никто на самом деле не воспользовался.