Коэффициент покрытия обслуживания долга, DSCR, — это чистый операционный доход объекта, делённый на его годовое обслуживание долга (основной долг и проценты). DSCR 1.25 означает, что здание зарабатывает на 25 процентов больше, чем требуют платежи по кредиту.
Кредиторы используют его как базовый тест на прочность: насколько может упасть доход, прежде чем кредит перестанет обслуживаться за счёт объекта?
Как он рассчитывается
DSCR = ЧОД ÷ годовое обслуживание долга. Если ЧОД равен 1 000 000, а годовой платёж — 800 000, DSCR равен 1,25.
Ответ определяют два входа:
- Какой ЧОД. Текущий, за последние двенадцать месяцев, по андеррайтингу или прогнозный. Кредиторы обычно определяют размер кредита по собственному ЧОД, который нередко включает минимум потерь от вакансии и неплатежей, рыночную комиссию за управление и резервы на замену, а в цифре заёмщика этих статей нет.
- Какой платёж. Фактические условия кредита или константа для сайзинга. Периоды только с процентами дают намного более высокий DSCR, чем амортизируемый платёж, поэтому кредитор может проверять оба.
Типичные пороговые значения
Минимумы различаются по кредитору, типу объекта и кредитной программе. Многие обычные кредиты на многоквартирную и коммерческую недвижимость требуют DSCR порядка 1,20–1,35, а более рискованные типы объектов или слабые спонсоры сталкиваются с более высокими требованиями. Считайте любое число ориентировочным и проверяйте фактические индикативные условия.
Где это вводит в заблуждение
DSCR смотрит только на доход относительно платежа. Он не показывает, какую долю стоимости объекта составляет кредит (это отношение кредита к стоимости) и что кредитор вернёт при дефолте (это ближе к долговой доходности). При низких ставках DSCR может выглядеть комфортно по кредиту, который велик относительно дохода.