Долговая доходность — это чистый операционный доход объекта, делённый на сумму кредита. Кредит 10,000,000 на объект с ЧОД 900,000 даёт долговую доходность 9 процентов.
Он отвечает на самый простой вопрос кредитора: если мне придётся забрать этот объект, какой годовой доход я получу на каждый выданный доллар?
Как он рассчитывается
Долговая доходность = ЧОД ÷ сумма кредита. В отличие от коэффициента покрытия долга и LTV, он не зависит от процентной ставки, амортизации и ставки капитализации, по которой оценивается объект. Именно за это его любят кредиторы: длинная амортизация или низкая ставка не сделают рискованный кредит надёжнее на вид.
Как он соотносится с DSCR и LTV
- Коэффициент покрытия долга (DSCR) проверяет, покрывает ли доход платёж. Зависит от ставки и амортизации.
- Отношение кредита к стоимости проверяет кредит по оценённой стоимости, которая зависит от допущения о ставке капитализации.
- Долговая доходность проверяет кредит только по доходу.
Кредит может пройти DSCR и LTV на рынке с низкими ставками и всё же показать тонкую доходность долга. Кредиторы часто задают минимум по всем трём.
Типичные уровни
Минимумы зависят от типа объекта, рынка и кредитора и меняются с циклом. Цифры от высоких однозначных до низких двузначных — обычные ориентиры в коммерческом кредитовании, но единственный источник по конкретному кредиту — индикативные условия.
За чем следить
Как и в любой мере на основе дохода, ответ определяет используемый ЧОД. ЧОД заёмщика и ЧОД кредитора по тому же зданию могут сильно различаться, и долговая доходность меняется в той же пропорции.