Кредитор определяет размер кредита на коммерческую недвижимость, проводя несколько тестов на одном и том же чистом операционном доходе и выдавая наименьшая сумма, проходящая все из них. Обычные три — отношение кредита к стоимости (LTV) (кредит, делённый на стоимость), коэффициент покрытия долга (ЧОД, делённый на годовое обслуживание долга) и долговая доходность (ЧОД, делённый на кредит). Каждый тест даёт максимальный размер кредита; кредит равен наименьшему из них, а тест, который его дал, — тот, что «ограничивает».
Написано командой Реалиста с помощью ИИ (Claude). Перед публикацией проверено редакцией SEO/GEO Реалист (с помощью ИИ, не независимой от Реалиста). Ссылки проверены, страница обновлена 14 октября 2026 года.
Эта страница объясняет арифметику. Это не кредитная политика и не кредитное решение; каждый кредитор устанавливает свои лимиты в собственном term sheet.
Три теста рядом
Каждый тест отвечает на отдельный вопрос об одном и том же объекте, поэтому все три выполняются каждый раз.
| Тест | Формула | От чего он защищает | Пример лимита, используемый ниже |
|---|---|---|---|
| Отношение кредита к стоимости (LTV) | кредит ÷ стоимость | падение стоимости обеспечения | максимум 65 процентов |
| Коэффициент покрытия долга (DSCR) | ЧОД ÷ годовое обслуживание долга | доход слишком мал, чтобы обслуживать кредит | минимум 1,25x |
| Долговая доходность | ЧОД ÷ кредит | кредит слишком велик для дохода, какой бы ни была ставка | минимум 10 процентов |
Все три исходят из одного и того же чистый операционный доход, поэтому первая задача — получить ЧОД, который примет кредитор: действующие ставки аренды, резерв на вакантность и расходы, которые собственник платит на деле, а не прогнозную модель.
Шаг за шагом
Определение размера занимает пять шагов, и порядок важен лишь в том, что ЧОД и стоимость должны быть определены до любого теста.
- Проанализируйте ЧОД. Аренда по договорам, резерв на вакансию и неплатежи, операционные расходы, резервы. См. проформа против текущего ЧОД для типичного разрыва.
- Определите стоимость. Оценка для кредитного файла или мнение о стоимости на этапе первичного отбора.
- Рассчитайте долговую константу. Годовой платёж на доллар кредита при указанной ставке и амортизации.
- Прогоните каждый тест на максимальный размер кредита.
- LTV: стоимость × максимальный LTV.
- DSCR: (ЧОД ÷ минимальный DSCR) ÷ константа долга.
- Долговая доходность: ЧОД ÷ минимальная долговая доходность.
- Возьмите наименьшее, затем проверьте два других коэффициента при этой сумме кредита.
Пример расчёта (иллюстративные цифры)
Ни одна из этих цифр не описывает реальный объект или реального кредитора. Они показывают арифметику, и каждое число можно пересчитать из предыдущих.
Стабилизированный объект имеет ЧОД по инвестиционному анализу 1 000 000 долларов и стоимость 14 000 000 долларов (ставка капитализации 7,1 процента). Условия кредита требуют максимального LTV 65 процентов, минимального DSCR 1,25x и минимальной доходности долга 10 процентов при ставке 6,50 процента и 30-летней амортизации.
Константа долга. При 6,50 процента на 30 лет ежемесячный платёж составляет 632,07 доллара на 100 000 заёмных, так что годовая долговая постоянная — около 7,58 процента.
| Тест | Расчёт | Максимальный кредит |
|---|---|---|
| LTV | 14,000,000 × 65% | 9,100,000 |
| Коэффициент покрытия долга (DSCR) | (1,000,000 ÷ 1.25) ÷ 7.58% | около 10,550,000 |
| Долговая доходность | 1,000,000 ÷ 10% | 10,000,000 |
Кредит — 9,100,000 долларов, и ограничивает LTV. При такой сумме DSCR составляет около 1,45x, а долговая доходность около 11,0 процента — оба показателя заметно выше минимумов.
Тот же доход, более низкая ставка капитализации. Если рынок оценивает тот же ЧОД в 18 000 000 долларов (ставка капитализации 5,6 процента), лимит по LTV вырастет до 11 700 000, но два других теста не изменятся: DSCR по-прежнему допускает около 10 550 000, а доходность долга — 10 000 000. Теперь ограничивает долговая доходность при 10,000,000, LTV около 56 процентов. Поэтому кредиторы добавляют тест по доходности долга: более высокая стоимость не создаёт больше дохода для погашения кредита.
Ставки выросли на один пункт. При 7,50 процента ежемесячный платёж составляет 699,21 доллара на 100 000, годовая постоянная — около 8,39 процента, а проверка DSCR допускает только около 9 530 000. При стоимости 18 000 000 долларов Теперь ограничивает DSCR, и кредит снижается примерно на 465 000 долларов с 10 000 000. При стоимости 14 000 000 долларов LTV по-прежнему ограничивает на уровне 9 100 000, а DSCR опускается примерно до 1,31x.
Что влияет на результат
Ограничивающий показатель меняется от нескольких входных параметров, и каждый стоит проверить в условиях сделки (term sheet), прежде чем число попадёт в модель.
- Периоды только процентных платежей. В месяцы только процентных платежей платёж равен кредит × ставка, поэтому DSCR выглядит лучше, чем при амортизируемом платеже. Проверьте, по какому платежу кредитор определяет размер кредита.
- Стресс по ставке. Некоторые кредиторы подбирают размер кредита по ставке выше ставки по долговому обязательству или по минимальной константе. Чем выше ставка для сайзинга, тем раньше срабатывает ограничение по DSCR.
- Кредиты на строительство опираются на затраты, а не на стоимость. Для кредита на строительство кредитор смотрит на отношение кредита к затратам и на стабилизированный ЧОД, который ожидает позже.
- ЧОД, который принимает кредитор. Кредиторы часто занижают доход: берут более высокую вакантность, комиссию за управление, даже если собственник управляет сам, резервы на замену. Более низкий ЧОД сдвигает лимиты по коэффициенту покрытия долга и долговой доходности в той же пропорции.
- Предельные нормативы надзора. Межведомственные рекомендации по кредитованию под недвижимость для банков США устанавливают надзорные лимиты LTV: 65 процентов для необработанной земли, 75 процентов для освоения земли, 80 процентов для коммерческого строительства и 85 процентов для улучшенного объекта (12 CFR Part 365, Appendix A). Собственная политика кредитора может быть ниже, а предельное значение указано в его условиях сделки.
Помимо трёх коэффициентов кредитор оценивает также спонсора (опыт, ликвидность, чистые активы), истечение договоров аренды в срок кредита и резервы. Именно это решает, будет ли кредит выдан вообще; коэффициенты определяют, насколько он будет большим. Общие определения есть в Википедии для коэффициент покрытия долга и отношение кредита к стоимости (LTV).
Где подходит Реалист
Реалист делает инвестиционный анализ объекта по документам из заявки на кредит. Отправьте инвестиционный меморандум, реестр арендаторов и T-12 на Инвестиционный анализ и возвращает меморандум для инвестиционного комитета с доходом, построенным построчно, и вводными, нужными вашему комитету для проверок на этой странице: ЧОД, подтверждение стоимости, покрытие и долговая доходность, каждое с источником. Примерно в половине ранов возвращается и модель Excel (31 из 62 завершённых ранов за 30 дней до 12 октября 2026 года, как Руководство по инвестиционному анализу записи). Как такая модель строится и проверяется, описано в наш разбор, а что входит в полный пакет, описано в что входит в пакет инвестиционного анализа. Сумма кредита и кредитное решение остаются за кредитором.
Вопросы и ответы
Как кредиторы определяют размер кредита на коммерческую недвижимость?
Они прогоняют несколько тестов на одном и том же чистом операционном доходе и выдают наименьшую сумму, проходящую все. Обычные три: отношение кредита к стоимости (кредит, делённый на стоимость), покрытие обслуживания долга (NOI, делённый на годовое обслуживание долга) и долговая доходность (NOI, делённый на кредит). Каждый тест даёт максимальный кредит; наименьший из трёх и есть кредит.
Какой тест обычно ограничивает кредит?
Это зависит от ставки капитализации и процентной ставки. Когда стоимость высока относительно дохода, ограничением становится доходность долга или DSCR, а не LTV. Когда ставки растут, DSCR ужесточается, потому что тот же ЧОД покрывает меньше долга. В разобранном на этой странице примере рост ставки на один пункт сместил определяющий тест с доходности долга на DSCR и сократил кредит примерно на 465 000 долларов.
Что такое долговая константа?
Годовое обслуживание долга на доллар кредита с учётом амортизации. При 6,50 процента на 30-летнем графике это около 7,58 процента; при 7,50 процента — около 8,39 процента. Если разделить максимальное обслуживание долга, допустимое тестом DSCR, на эту константу, получится наибольший кредит, проходящий DSCR.
Есть ли законодательный предел отношения кредита к стоимости?
Для банков США существуют надзорные ориентиры, а не жёсткие потолки: межведомственные рекомендации по кредитованию под недвижимость называют 65 процентов для необработанной земли, 75 процентов для освоения земли, 80 процентов для коммерческого строительства и 85 процентов для улучшенного объекта. Собственная политика кредитора и term sheet могут устанавливать более низкие лимиты.