Отношение кредита к стоимости, LTV, — это сумма кредита, делённая на стоимость объекта, который его обеспечивает. Кредит 6,500,000 на объект стоимостью 10,000,000 даёт LTV 65 процентов.
Он измеряет запас прочности кредитора: насколько может упасть стоимость, прежде чем кредит превысит её.
Как он рассчитывается
LTV = сумма кредита ÷ стоимость. Стоимость при приобретении обычно берётся как меньшая из цены покупки и оценочной стоимости, а при рефинансировании — как оценочная стоимость.
Как его используют кредиторы
Кредиторы задают максимальный LTV по типу объекта, кредитной программе и заёмщику. Для более рискованных объектов и переходных бизнес-планов максимумы, как правило, ниже. Собственные средства, которые должен внести заёмщик, — это цена за вычетом кредита плюс расходы.
LTV, DSCR и доходность долга вместе
LTV зависит от стоимости, а она — от допущения о ставке капитализации. DSCR зависит от процентной ставки и амортизации. Доходность долга зависит только от дохода. Размер кредита обычно определяют по самому жёсткому из трёх показателей, поэтому сделка, проходящая по LTV, всё равно может ограничиваться DSCR или доходностью долга.
Что проверить
LTV надёжен лишь настолько, насколько надёжна стоимость за ним. Стоимость, основанная на прогнозном ЧОД (pro forma) или на низкой ставке капитализации, делает LTV лучше, чем кредит есть на самом деле. Укажите, какая стоимость и на каком ЧОД использовалась.