Да, для арифметики. Модель на 416 квартир в Тампе была пересчитана до цента дважды в двух независимых реализациях. Но первый черновик дал levered ВНД 53%, потому что оценил здание по налоговой цифре, а не по доходу. Автоматические проверки теперь ловят такой класс ошибок. Решать, какие входные данные реальны, по-прежнему должен человек.
Что было построено
Разобранный здесь пример — жилой комплекс на 416 квартир в Тампе, Флорида, реальный объект. Это никогда не было клиентской работой, и никто не давал нам для него реестр арендаторов.
Результат — рабочая книга из шести вкладок с пересчитываемыми формулами: Assumptions, Rent Roll, Cash Flow, Debt Sizing, Exit & Sensitivity и вкладка Sources, где каждое число классифицировано как SOURCED, ASSUMED или COMPUTED, и ничего другого на ней не допускается. Затем всю модель пересчитали дважды: один раз по файлу отдельным движком формул, второй раз по второй, независимо написанной реализации той же модели. Все выходные значения совпали до цента, кроме IRR с рычагом, который обе реализации оценили в 8.66% и 8.7%, — это расхождение на сотую долю пункта из-за округления, а не разногласие.
Ошибка базы
Первый черновик этой рабочей книги не вернул 8.66%. Он вернул IRR с рычагом 53%, мультипликатор капитала 6.36x и коэффициент покрытия обслуживания долга 2.98x.
Причина: черновик по умолчанию принял цену покупки равной оценочной стоимости объекта $35.21M. Эта цифра была удобна, потому что она уже была подтверждена источником и уже лежала в таблице нашего собственного шорт-листа по Тампе. Оценочная стоимость во Флориде — административное число, по которому считается налог на недвижимость. Это не цена, которую кто-либо заплатил бы, и она не обязательно связана с тем, что может обеспечить доход здания.
Подстановка этого значения в ячейку цены поставила доходную и ценовую части модели на две разные базы. Арифметика, связывающая их, была верна на всём протяжении. Она добросовестно показывала разрыв между двумя базами как инвестиционную доходность.
Вот форма ошибки, которую стоит понять. Модель не упала, не вернула очевидно нелепое число и ничего не отметила. Она выдала правдоподобную институциональную сделку, которая оказалась сравнением налоговой цифры с операционной отчётностью. По словам самого отчёта о проверке: модель, ошибающаяся в лестную сторону, не выглядит неверной, она выглядит как хорошая сделка.
Что изменилось — в файле, а не в сопроводительной записке
Три исправления, все видны в поставленной рабочей книге.
Во-первых, цена теперь выводится из дохода первого года самого здания по заявленной ставке капитализации входа 5,75%. Оценочная стоимость понижена до справочной строки, которую, как сказано на вкладке «Источники», ни в коем случае нельзя использовать как цену. Выведенную цену мы здесь не публикуем: источник фиксирует формулу, а не итоговую цифру как подтверждённую строку.
Во-вторых, из вкладки выхода удалено сравнение с медианой аналогов. Эта медиана — медиана оценённых стоимостей; цена выхода — рыночная цена. Сохранить её означало бы то же несоответствие баз в другом наряде.
В-третьих, на вкладку «Выход и чувствительность» добавлены четыре автоматические проверки, каждая из которых срабатывает на первом черновике: начальная доходность вне диапазона примерно 3,5%–9%, ставка капитализации на выходе жёстче начальной, коэффициент покрытия обслуживания долга выше 2x и доля операционных расходов ниже 40%, что для Флориды при учёте страховки неправдоподобно мало. Суть в том, что проверка теперь находится внутри файла. Она не зависит от того, вспомнит ли следующий аналитик эту историю.
Два кредитных теста и какой из них оказался ограничивающим
Вкладка Debt Sizing каждый раз выполняет оба стандартных теста и берёт кредит, с которым согласны оба, то есть меньший из двух, а затем простыми словами сообщает, какой из тестов сработал.
По этой сделке тест LTV определил кредит в $41,617,613. Тест DSCR — $39,862,003. Ограничивающим оказался DSCR. Это содержательный вывод, а не вопрос оформления: когда ограничивает покрытие, а не стоимость залога, достижимый кредит меньше, а необходимый капитал больше, чем следовало бы из одного лишь заявленного отношения кредита к стоимости. Здесь необходимый капитал составляет $24,165,095. Исправленная модель выдаёт ЧОД первого года $3,681,558, ЧОД пятого года $4,200,555, долю операционных расходов 48,09% и множитель капитала 1,47x.
Модель, сообщающая только определяющее число, скрыла бы более полезный факт — расстояние между двумя тестами.
Что здесь по-прежнему невозможно без человека
Четыре ограничения, как они есть.
Он не может найти исходные данные, от которых зависит больше всего. Никто из построивших эту модель не видел реестра арендаторов и операционного отчёта за последние двенадцать месяцев по этому объекту. Каждая ставка аренды, уровень вакантности, каждая строка операционных расходов, темпы роста и обе ставки капитализации — допущения. Рабочая книга говорит об этом в заголовке вкладки Rent Roll, а не в сноске. Реестр арендаторов и детали истечения договоров вообще нельзя вывести из записей об объекте. Читайте результат соответственно: это строго проверенная структура для инвестиционного анализа этого здания, а ещё не сам инвестиционный анализ этого здания. Замените жёлтые ячейки реальными цифрами, и те же проверки, которые в первый раз поймали ВНД 53%, поймут и то, в чём ошибутся реальные цифры во второй раз.
Он не отличит удобную цифру от правильной. Именно это и пошло не так выше. Оценочная стоимость была хорошо подтверждена источником, правильно переписана и совершенно неверна для этой задачи. Происхождение — не пригодность для цели, и отличить одно от другого может только человек, знающий, для чего число нужно.
Он не может самостоятельно разрешить юридический или физический конфликт. В другом ране по промышленной недвижимости в Тампе система вернула умеренный вердикт и показала, где именно закончились её доказательства: малая выборка сделок, конфликт кода зонирования, который она не стала затушёвывать, и отсутствие данных о заполняемости и состоянии. Затем она назвала, что нужно дальше: письмо о зонировании и либо аналог участка, либо оценка затрат. Это поручения для человека. Когда проданных аналогов меньше трёх, точечное значение должно превращаться в диапазон.
Он сам по себе не создаёт готовый итоговый документ. Рабочая книга, описанная на этой странице, была собрана вручную аналитиком. Продукт её не выгружал, и каждое письмо вокруг неё об этом говорит. В наших собственных образцах витрины поле экспорта в Excel было пустым во всех пяти записях, когда мы проверяли.
Как назвать результат
Не оценка и не оценочная стоимость. У нас нет лицензии оценщика, а в США оценка — лицензируемая деятельность. Результат — мнение о стоимости, и это различие не формальность.