Техас — самый наглядный случай: наш каталог фиксирует, что его оценочный реестр не содержит ни цены продажи, ни даты продажи. По всему каталогу цена зарегистрированной продажи раскрывается лишь в 24 из 2 021 подключённых источников в 19 штатах на 2026-09-25 — те же 24 источника и 19 штатов, что мы публиковали 2026-09-11, тогда как число подключённых источников выросло примерно в семь раз. Где цены нет, выводите стоимость из дохода самого здания, а не из оценочной стоимости.
Что говорит каталог и на какую дату
Каждая цифра каталога взята из нашего dataCatalog запрос, запуск 2026-09-11 (ответ с отметкой generatedAt 2026-09-11T12:21:17Z); внутренние данные по охвату и продуктам замерены 2026-09-14. Число раскрытий — это снимок подключений за один день, а не постоянное свойство американских реестров недвижимости.
На эту дату 2 021 из 2 051 перечисленных источников подключены, и связанные строки несли 49 кодов юрисдикций (48 штатов и округ Колумбия). Поле сводки каталога statesCovered возвращает 45, а не 49, потому что учитывает штаты, на которые наш реестр источников действительно может направить запрос: у Алабамы, Айовы, Кентукки и Южной Каролины есть подключённый источник, но маршрута пока нет; обе цифры опубликованы здесь, потому что выбор большей — это начало расползания утверждения о покрытии. У двух штатов нет подключённого источника вообще: Канзас и Южная Дакота; на 2026-09-11 их было девять.
Важное число — самое маленькое в каталоге, и оно не изменилось: 24 подключённых источника раскрывают зарегистрированную цену продажи, в 19 штатах: Аризона, Колорадо, Коннектикут, округ Колумбия, Иллинойс, Массачусетс, Мэриленд, Мэн, Мичиган, Миннесота, Нью-Гэмпшир, Нью-Джерси, Невада, Огайо, Оклахома, Орегон, Пенсильвания, Теннесси и Виргиния. Зарегистрированная цена — самый тонкий слой в данных об американской недвижимости, и две недели подключения источников не добавили к нему ни одного значения. Сделки дата — плотнее, но всё ещё скудно: 34 источника в 24 штатах. Остальное в той же матрице: идентификатор участка 73, адрес 71, назначение земли 67, площадь 64, оценённая стоимость 59, площадь здания 25, единицы 20, зонирование 18. Оценённая стоимость берётся более чем из вдвое большего числа источников, чем цена, из-за чего её и используют не по назначению.
Техас в словах самого каталога
Каталог указывает причину прямо в строках по Техасу: «Техас — штат, где цены сделок не раскрываются: в оценочном реестре нет ни цены продажи, ни даты продажи». Это оценочный реестр. Зарегистрированный акт — другая запись: наша страница покрытия (замер 2026-09-14) фиксирует, что акты в Техасе указывают дату и документ, но никогда не цену. Поэтому можно установить, что передача состоялась и примерно когда, но не сумму. Модель, которой нужно событие, построить можно; модели, которой нужна сумма, источник не создать. На Техас приходится 8,4% нашего спроса в США (12 542 прогона, измерено с 01.01.2026), и ни один используемый нами поставщик не восполняет этот пробел.
Почему на вопрос «что раскрывает каждый источник» можно ответить только для 73 из 2 021
Сама матрица неполна, и она стала неполнее, а не полнее. У 73 из 2 021 подключённого источника есть матрица раскрытия данных на уровне полей. Другой 1 948 не несут ничего; для них вопрос «даёт ли он цену продажи?» не имеет ответа на уровне каталога, есть только проверка по каждому источнику. На 2026-09-11 соотношение было 66 из 272; добавленные с тех пор источники в подавляющем большинстве относятся к тем, кто матрицу не публикует.
Это следует из природы этих источников. По видам 2 021 подключённых источников делятся на 1 910 поисков, 73 перечисления и 38 сигналов (на 2026-09-25). Поиск по адресу отвечает по одному объекту за раз — по адресу или номеру участка, который вы ему даёте. Перечисление может вывести все объекты в области, подходящие под критерий (то, что нужно для отбора), и именно перечисления несут счётчики строк и матрицы раскрытия. Штат только с поиском — это штат, где можно проверить известный объект, но нельзя пройти по всему рынку.
Что убирает из модели режим нераскрытия информации
Он убирает наблюдаемую правую часть: сравнительный подход к продажам в основе, эмпирическую ставку капитализации (цена стоит в знаменателе) и любой рейтинг рынков, выведенный из цен. Остаётся доходный подход и тесты долга, которые работают на арендных ставках, расходах и условиях кредита.
Сбой — не пустая ячейка. Это замена, похожая на цену. Наша собственная рабочая книга по многоквартирному объекту на 416 квартир в Тампе приняла цену покупки равной оценочной стоимости $35.21M, потому что это число уже было подтверждено источником и уже лежало в таблице. Арифметика ниже была верной и вернула ВНД на заёмный капитал 53%, мультипликатор капитала 6,36x и DSCR 2,98x: ошибка, заявившая о себе сама. Модель выдавала разрыв между административной налоговой базой и доходной базой за инвестиционную доходность. Если же оценить по собственному ЧОД первого года при заданной входной ставке капитализации 5.75%, та же рабочая книга возвращает 8.66% (8,7% по второй, независимо написанной реализации) и 1.47x мультипликатор капитала, пересчитанный до цента двумя движками.
Что делать моделисту, когда зарегистрированной цены нет
- Навсегда уберите оценочную стоимость из ячейки цены. Переведите это в справочную строку, которую вкладка источников помечает как «никогда не цена».
- Выведите цену из собственного дохода актива при заявленной входной ставке капитализации, помеченной как допущение, а не наблюдение. Честное допущение лучше цифры с источником, но не из той базы.
- Проверьте обе части каждого коэффициента на единую базу. На вкладке выхода этой рабочей книги потерялось сравнение с медианой по аналогам: медиана по аналогам была медианой оценочная стоимости, цена выхода рынок цене. Его заголовочное «−48,3% discount to peer median» — это отношение двух оценочных чисел, налоговой цифры, а не рынка.
- Рассматривайте дату и цену как две отдельные доступности. Если 34 источника раскрывают дату продажи против 24, раскрывающих цену, сроки перехода и смена собственников часто доступны там, где сумма недоступна. Стройте сигналы, которым нужно событие, и не позволяйте им подразумевать его.
- Опирайтесь на тесты по кредиту, которым не нужна зарегистрированная цена. Прогоняйте оба теста каждый раз и указывайте, какой из них определяющий: если определяющим оказывается DSCR, размер кредита задаёт денежный поток, а не стоимость залога: жёсткое ограничение только со стороны дохода.
- Отнесите каждую ячейку к категории «из источника», «допущение» или «расчёт» и опубликуйте это. В штате без раскрытия цен большая часть ценовой стороны читается как ДОПУЩЕНИЕ. Это правильный результат, и с ним кредитор может спорить.
- Расширьте до диапазона, а не держитесь за точку. Менее чем при трёх сопоставимых продажах наше правило превращает точечную стоимость в диапазон, а там, где источники расходятся, уверенность ограничивается самым слабым.
- Автоматизируйте проверки, которые срабатывают в приятную для вас сторону. Четыре заслуживают места: доходность входа вне диапазона примерно 3,5%–9%, ставка капитализации при выходе ниже ставки входа, DSCR выше 2x и доля операционных расходов ниже 40% для объектов Флориды. Каждая сработала на первом черновике выше. Модель, ошибающаяся в приятную сторону, не выглядит ошибочной; она выглядит как хорошая сделка.
- Не ранжируйте рынок по полю, которого на большей его части нет. Один из наших живых коротких списков ранжирует 25 зданий Тампы по «недооценённости, %», хотя лишь у трёх из них есть зарегистрированная продажа; остальное рассчитано по оценочной стоимости: ранжирование по налоговой цифре под видом рыночного.
- Отсутствующее указывать как отсутствующее. Если цифру нельзя подтвердить источником, мы сообщаем, что она отсутствует, а не подставляем правдоподобное число. И результат — мнение о стоимости: никогда не оценка. У нас нет лицензии оценщика.
Что мы пришлём вам вместо этого
Мы пришлём полный список источников, включая то, какие из них содержат зарегистрированную цену продажи, а какие нет, до того, как вы что-либо подпишете.