На собственном сайте Реалиста названы два результата в Excel: модель инвестиционного анализа для команд по приобретениям и модель анализа реализуемости (feasibility) для девелоперов. Пока эта книга не была построена, excelUrl (собственное поле продукта для скачиваемого экспорта в Excel) было пустым в каждой реальной записи витрины, а три из десяти тёплых аккаунтов независимо просили именно такой файл. В этом разборе рассматривается половина с анализом реализуемости: что он считает, какую ошибку удалось поймать при построении и почему пример намеренно выбран так, чтобы не пройти проверку.
Разобранный пример: 84 дома, и модель говорит «нет»
Пример — жилая схема на продажу: 84 дома, в среднем около 1,900 sq ft, с запрашиваемой ценой $7,98 млн за землю, дома продавались в среднем по $615 000.
| Мера | Результат |
|---|---|
| Общая стоимость девелопмента | $44,851,470 |
| Чистая выручка | $49,795,074 |
| Прибыль | $4,943,604 |
| Маржа на затраты | 11.0%: не дотягивает до целевых 18% на 7.0 пункта |
| Прибыль от выручки | 9.9%: не дотягивает до целевых 15% на 5.1 пункта |
| Пиковый капитал | $19,829,439 |
| Рентабельность капитала / в годовом выражении | 24.9% / 6.6% |
| Остаточная стоимость земли при целевой марже | $5,327,745 |
Последняя строка — число, с которым девелопер на самом деле идёт на переговоры. Модель не просто говорит, что сделка не достигает целей; она говорит участок поддерживает $5,33 млн, а предлагается за $7,98 млн, что на $2 652 255 больше. На этот вопрос и покупается модель анализа реализуемости (feasibility), и поэтому это таблица, а не PDF: измените стоимость строительства за квадратный фут или цену продажи, и число, которое девелопер реально может заплатить за землю, меняется у него на глазах.
Пример, выполнивший все целевые показатели, был бы проще как история и рассказал бы читателю меньше. Этот показывает, как инструмент делает ту работу, ради которой существует.
Ошибка базы и как её поймали
Первый черновик этой рабочей книги начислял непрямые затраты (soft costs) и резерв на подытог, который включало землю. Мягкие затраты и резерв — это проценты от строительство; земля не привлекает ни то, ни другое. Поскольку ошибка выражалась в процентах, она незаметно нарастала в каждой последующей цифре: она добавила примерно 13% к общей стоимости девелопмента прежде чем это было замечено.
Это вторая ошибка основания, найденная в двух связанных рабочих книгах, построенных на этой неделе. Первая (в отдельной модели инвестанализа) брала по умолчанию в качестве цены покупки оценочную стоимость вместо цены, выведенной из дохода, что ненадолго раздуло IRR с рычагом до 53%. Обе были пойманы одинаково: модель пересчитали второй раз, независимо, и спросили, почему результаты разошлись. Ни одна не была поймана осмотром; обе были пойманы расхождением двух независимых реализаций одной и той же арифметики.
В итоговой версии земля учтена ниже блока строительных затрат, а на вкладке «Затраты» в этой самой строке стоит примечание с объяснением почему, чтобы следующий, кто будет править файл, не отменил исправление по невнимательности.
Проверка
Пересчитано напрямую из файла независимым движком формул, затем сопоставлено с отдельно написанной реализацией той же модели. Двенадцать результатов совпали до цента: затраты до финансирования $41,703,386, общие затраты $44,851,470, чистая выручка $49,795,074, прибыль $4,943,604, маржа 11.0222%, прибыль от выручки 9.9279%, прибыль на дом $58,852.42, пиковый капитал $19,829,439, доходность на капитал 24.9306%, годовая доходность 6.5663%, остаточная стоимость земли $5,327,745, доля земли в общих затратах 17.7921%.
В чём модель честна — в самой книге, а не только в сопроводительной записке
- Ни один объект не подбирается. Каждое входное значение — это рабочий пример, о чём сказано в начале вкладки «Источники», а не в сноске: шаблон, выглядящий как проработанный анализ участка, был бы ложным утверждением.
- Проценты моделируются на средний выбранный остаток, а не полный помесячный график выборок, с точностью до нескольких десятых пункта маржи при обычной кривой строительства; явно помечено как ошибочное, если выборка сильно смещена к началу или концу.
- Остаточная стоимость земли — оценка первого порядка. Снижение цены земли также снижает размер кредитной линии и процентные расходы по ней, поэтому истинный остаточный показатель немного выше показанного; модель прямо указывает, что это делает цифру консервативной, а не оптимистичной.
- Годовая доходность — это не ВНД. Он исходит из того, что капитал вносится в начале и возвращается в конце; для поэтапного вложения капитала рабочая книга предлагает построить денежный поток.
- Четыре автоматические проверки на реалистичность работают по самим допущениям, а не по результату, включая одну, которая срабатывает, когда рост выручки задан быстрее инфляции затрат, потому что, по словам самого исходного отчёта, «анализ реализуемости, ошибающийся в приятную сторону, не выглядит ошибочным; он выглядит как участок, который стоит купить».
Почему это важно тому, у кого на кону деньги
Модель анализа реализуемости (feasibility), которая всегда говорит «да», — это не инвестиционный анализ, а маркетинг. Эта намеренно построена на примере, который не проходит собственные целевые показатели доходности, точно указывает, насколько, и выдаёт единственное число (остаточную стоимость земли), которое превращает проваливающуюся сделку в позицию на переговорах, а не в тупик. Ошибка в базе, которую она поймала в собственной конструкции, — не изъян истории, а причина, по которой её стоит рассказывать: та же независимая проверка пересчётом, что в первый раз поймала ВНД 53%, во второй раз поймала занижение затрат на 13% в другой рабочей книге, собранной другим проходом.