Краткий ответ: по кредитам на жилые дома на 100 и более квартир в районе Хьюстона ближайший срок невелик, а более поздняя «стена» велика. 11 кредитов на общую сумму $121.8 млн погашаются в 2026 и 2027 годах, а $1.13 млрд (55 кредитов, 46 из них только с процентами) подлежат погашению к концу 2030 года. Давление сегодня реально, но узко: 21 из 239 кредитов несёт предупреждающий признак, $494.6 млн из $5.16 млрд.
Ответы на вопросы о долге в Хьюстоне
Сколько долга по апартаментам Хьюстона подлежит погашению в 2026 и 2027 годах?
11 кредитов на $121,8 млн погашаются в 2026 и 2027 годах, а $1,13 млрд (55 кредитов) подходят к сроку к концу 2030 года. Основная часть позже: $925 млн приходятся на 2029 и 2030 годы.
Какие кредиты на жилые комплексы в Хьюстоне под давлением?
21 из 239 кредитов на жилые комплексы от 100 единиц в районе Хьюстона находится под давлением, $494,6 млн из $5,16 млрд, замер 16 октября 2026 года. Кредит учитывается, если просрочен на 30+ дней или в дефолте, в урегулировании или показывает покрытие ниже 1,0x. Разбивка по признакам — в разделах ниже; полный список с причиной по каждому кредиту дают Signals.
Что рефинансирование под 6,5% делает с кредитами на квартиры в Хьюстоне?
6 из 43 кредитов с погашением до 2030 года, по которым сообщается покрытие ($91,6 млн), падают ниже 1,0x при ставке 6,5% при сегодняшней медиане 1,42x. Риск сосредоточен в горстке кредитов, а не по всей стене погашений.
Как узнать, какие кредиты в Хьюстоне скоро подлежат погашению и кому принадлежат здания?
Signals возвращает список по выбранной вами территории: каждый объект с причиной, по которой он в нём, и собственником за ним — на вашу почту или в CRM. Запросите список по Хьюстону или по вашей агломерации и мы запустим его для вас.
Охватывает ли это офисные или торговые кредиты?
Нет. Этот отбор охватывает только жилые дома от 100 юнитов, поэтому цифры на этой странице — не итоги по коммерческой недвижимости всего Хьюстона.
Экран с первого взгляда
Охват: кредиты в реестрах по жилым домам на 100 и более квартир в девяти округах агломерации Хьюстона, одно здание на кредит. Измерено 16 октября 2026 г. по данным о кредитах от 23 сентября до 6 октября 2026 г.
| Мера | Кредиты | Долг | Единицы |
|---|---|---|---|
| Все кредиты в отборе | 239 | $5,157.6M | н/д |
| Под давлением (любой признак ниже) | 21 | $494.6M | 6,266 |
| просрочка 30+ дней или дефолт | 13 | $364.2M | 4,576 |
| В процессе реструктуризации | 10 | $271.0M | 3,680 |
| Заявленное покрытие ниже 1.0x | 12 | $256.3M | 3,441 |
| Погашение до конца 2030 года | 55 | $1,126.7M | 17,261 |
Признаки пересекаются. Каждый кредит в работе с проблемными активами здесь также просрочен или сообщает о покрытии ниже 1,0x. Статус платежей сообщается по 79 из 239 кредитов ($1,67 млрд), поэтому число просроченных — это нижняя граница, а не верхняя.
Метрополии Техаса рядом
Из четырёх техасских рынков на одном отборе у Хьюстона больше всего давления на кредиты по жилью: у 21 из 239 кредитов есть признак риска, против 7 из 156 в Далласе — Форт-Уэрте, 3 из 51 в Остине и 5 из 98 в Сан-Антонио. Мы применили отбор, использованный выше: кредиты в реестрах под многоквартирные дома от 100 юнитов, одно здание на кредит, по округам Даллас и Таррант, округу Трэвис и округу Бексар. Замер на 16 октября 2026 года.
| Агломерация | Проверено кредитов | Долг | Под давлением | Погашение в 2026–27 | Данные по кредитам на дату |
|---|---|---|---|---|---|
| Хьюстон (девять округов) | 239 | $5,157.6M | кредитов: 21, $494.6 млн | кредитов: 11, $121.8 млн | 23 сент. – 6 окт. 2026 |
| Даллас — Форт-Уэрт (Даллас, Таррант) | 156 | $3,497.4M | кредитов: 7, $70.1 млн | кредитов: 3, $51.0 млн | 28 сент. – 2 окт. 2026 |
| Остин (Трэвис) | 51 | $1,615.4M | кредитов: 3, $100.1 млн | 0 кредитов | 28–30 сент. 2026 |
| Сан-Антонио (Бексар) | 98 | $2,383.4M | кредитов: 5, $138.3 млн | 0 кредитов | 28 сент. – 2 окт. 2026 |
«Под давлением» означает тот же критерий, что и в отборе по Хьюстону: просрочка 30+ дней или дефолт, реструктуризация либо коэффициент покрытия от 0,2x до 1,0x. В Далласе — Форт-Уэрте все 7 отмеченных кредитов отмечены только по покрытию. В Сан-Антонио 3 из 5 имеют просрочку, в Остине — 1 из 3. Статус платежей указан лишь по 22 из 156 кредитов в Далласе — Форт-Уэрте, по 2 из 51 в Остине и по 6 из 98 в Сан-Антонио, поэтому число просрочек за пределами Хьюстона — это нижняя граница. Кредиты, покрывающие более одного объекта, исключены (18 в Хьюстоне, 2 в Далласе — Форт-Уэрте, 4 в Остине, 2 в Сан-Антонио). Показатель «погашение в 2026–27 годах» учитывает кредиты, срок погашения которых по договору наступает не позднее 31 декабря 2027 года.
По каждому типу объектов в Техасе см. Долг коммерческой недвижимости Техаса под давлением. Чтобы запустить этот отбор на вашем мегаполисе, см. Прогоните на вашей агломерации.
Где давление
Средний размер 21 отмеченного кредита — $23,6 млн, и несколько крупных кредитов составляют значительную часть $494,6 млн. Покрытие ниже 1,0x не ограничивается просроченными кредитами. Шесть из 12 кредитов, сообщивших о нём, на момент последнего отчёта были текущими; это группа, до которой кредитор или покупатель ещё может дотянуться до пропущенного платежа.
Стена погашений
| Срок погашения | Кредиты | Долг |
|---|---|---|
| 2026–2027 | 11 | $121.8M |
| 2028 | 5 | $79.9M |
| 2029 | 16 | $389.0M |
| 2030 | 23 | $536.1M |
Пик погашения приходится на 2029 и 2030 годы, на них $925 млн. У 18 из 55 кредитов ставка ниже 5,0%.
Что даёт рефинансирование под 6,5%
Из 43 кредитов со сроком погашения до 2030 года, по которым указано покрытие, медиана — 1,42x. При пересчёте по ставке 6,5% 6 из них ($91.6 млн) оказываются ниже 1,0x. Мы масштабировали заявленное покрытие на отношение текущей ставки к 6,5%, что точно для кредитов только с процентами и приблизительно для амортизируемых. Поэтому риск рефинансирования сосредоточен в нескольких кредитах, а не распределён по всей стене погашений, и поэтому стоит перечислять кредиты, а не приводить среднюю по рынку.
Как это было подготовлено
Реалист читает записи о кредитах, объектах и собственниках из 2 100+ источников и сохраняет дату каждого факта. Для этой страницы мы взяли все действующие кредиты, обеспеченные одним многоквартирным домом на 100+ квартир в округах Харрис, Форт-Бенд, Монтгомери, Бразория, Галвестон, Уоллер, Либерти, Чемберс и Остин, исключили 18 кредитов, покрывающих более одного объекта, и считали кредит находящимся под давлением, если просрочка 30+ дней или дефолт, кредит в реструктуризации или заявленное покрытие от 0,2x до 1,0x (более низкие значения выглядели как ошибки данных и были исключены). Покрытие и статус платежей — это цифры, как они заявлены по каждому кредиту, а не наши оценки. Итоги по числу квартир показаны только для отмеченных групп, потому что одна запись в полном наборе содержит неправдоподобное число квартир.
Чего это не заменяет
Это не оценка, не кредитное заключение и не мнение о каком-либо заёмщике. Тревожный признак говорит, что по кредиту стоит позвонить, а не что собственник продаст, а кредит без признака всё равно может быть хорошим поводом для разговора. Каждый объект проверяет лицензированный специалист, прежде чем кто-либо действует.
Прогоните на вашей агломерации
Signals возвращает этот список по выбранной вами территории: каждый объект с причиной, по которой он в нём, и собственником за ним — на вашу почту или в CRM. Запросите список по Хьюстону или по вашей агломерации и мы запустим его вживую, отфильтровав по активам, которые вы покупаете или кредитуете.
Подготовлено Реалист AI от имени команды Реалиста.