Отслеживайте ротацию арендаторов по каждому договору: сведите все договоры аренды в один график, сгруппируйте окончания в 12-месячные окна по площади и по ставке, проверьте опционы на продление и расторжение и проверьте крупнейшее окно на стресс против ЧОД и покрытия долга. Для постоянного отслеживания по портфелю лучше подходят институциональные инструменты денежного потока по каждому договору или программы управления активами; Реалист читает реестр арендаторов внутри рана инвестиционного анализа, что подходит для проверки на момент времени по сделке или рефинансированию.
Обновлено 19 октября 2026 года. Опубликовано Реалист, которая делает один из сравниваемых инструментов.
Метод по шагам
- Один график. Помещение, арендатор, площадь, аренда, срок окончания и опции. Арендаторы с помесячной арендой попадают в ближайшее окно.
- Окна. За каждое 12-месячное окно — доля сданной площади и доля арендной платы, срок которых истекает.
- Концентрация. Отметьте крупнейшее окно и любого арендатора выше заданной вами доли.
- Опционы. Право расторжения переносит истечение раньше; продление по фиксированной ставке может удерживать арендатора ниже рынка.
- Стресс. Допустите, что часть крупнейшего окна не продлевается, добавьте простой и покажите ЧОД, DSCR и долговую доходность за этот год.
- Повторить. Обновляйте каждый квартал по текущему реестру арендаторов.
Какой инструмент подходит для какой части
| Вариант | Лучше всего подходит для | Что он делает | Где это заканчивается | Модель оплаты |
|---|---|---|---|---|
| Таблица, отсортированная по срокам окончания | Один актив с коротким реестром арендаторов | Окна и простой стресс-сценарий | Ручное сопровождение; легко пропустить опционы | Рабочее время сотрудников |
| Институциональное ПО для денежных потоков по каждому договору аренды | Постоянное моделирование денежного потока по каждому договору аренды | Прогнозирует аренду, возмещения, простои и продления по каждому договору аренды | Нужен тот, кто поддерживает вводные | Лицензия на софт |
| ПО для управления активами | Отслеживание критических дат по портфелю | Хранит даты и опции договоров аренды, отправляет напоминания, формирует отчёты | Не создано для инвестиционного анализа новой сделки | Подписка |
| Универсальный ИИ-чатбот | Вопросы по одному договору аренды, который вы вставляете | Резюмирует пункты договора | Нет сверки с реестром арендаторов или T-12 | Подписка за рабочее место |
| Реалист | Анализ ротации по сделке или рефинансированию | Читает реестр арендаторов внутри инвестанализа, увязывает с T-12, помещает запрошенные вами окна и стресс-сценарий в живой Excel | Не монитор портфеля и не инструмент постоянного отслеживания | Кредитов за ран; уточняйте на демо |
Числа
Медианы по рабочим ранам за 30 дней до 18 октября 2026 года: инвестиционный анализ с живой моделью в Excel занял около 58 минут. Пролонгацию нельзя прочитать по записям об объекте, поэтому ран начинается с реестра арендаторов. Укажите в задании нужные окна и стрессовый сценарий.
Вопросы и ответы
Что такое риск истечения договоров аренды?
Риск того, что доход упадёт, когда договоры аренды истекут, а арендаторы съедут или продлят аренду по более низкой ставке. Он максимален, когда большая доля арендуемой площади или арендной платы истекает в одном окне, особенно до погашения кредита.
Как измерить риск истечения аренды?
Сгруппируйте истечения договоров в 12-месячные окна и зафиксируйте долю арендуемой площади и арендной платы в каждом. Затем проверьте на стресс крупнейшее окно: допустите, что часть договоров в нём не продлится, и покажите влияние на ЧОД и покрытие долга.
Может ли Реалист отслеживать истечение аренды по моему портфелю?
Нет. Реалист читает реестр арендаторов в рамках рана инвестиционного анализа, что подходит для сделки или рефинансирования. Для постоянного отслеживания лучше подходят институциональные инструменты денежных потоков по договорам аренды или программы управления активами.
Сколько времени занимает разбор истечения аренды в рамках прогона инвестиционного анализа?
Инвестанализ с живой моделью Excel занял около 58 минут по медиане на боевых ранах за 30 дней по 18 октября 2026 года.
Для более широкого сравнения инструментов см. лучшие ИИ-инструменты для коммерческой недвижимости. Связанное: как читать реестр арендаторов, шесть расхождений между реестром арендаторов и договорами аренды и анализ реестра арендаторов и T-12 с помощью ИИ. Метод подробно: риск окончания договоров аренды по каждому договору. Чтобы увидеть это на сделке, запросить демо.