Реестр арендаторов — это сводка по договорам аренды. Его набирал человек или выгрузила система управления объектом, и он может разойтись с подписанными документами, хотя ни один итог не выглядит неверным. Прежде чем строить по нему инвестиционный анализ, сверьте его с договорами и дополнительными соглашениями по шести пунктам.
Шесть расхождений
| # | Что сравнивать | Где это прячется |
|---|---|---|
| 1 | Площадь помещений | Сверьте площадь в реестре с пунктом договора о помещении |
| 2 | Текущая арендная ставка и шаги повышения | Сверьте аренду в реестре с графиком аренды и дополнительными соглашениями |
| 3 | Начало и окончание | Сверьте даты в реестре с формулировкой о сроке и любым продлением |
| 4 | Опционы продления и расторжения | Комментарий в реестре против пунктов об опционах |
| 5 | Договор аренды без строки в реестре | Заключённые договоры по помещениям, которые в реестре показаны вакантными или под другим названием |
| 6 | Строка без договора аренды | Арендаторы в реестре без подтверждения в дата-руме |
1. Площадь помещения. Реестр показывает площадь, по которой арендодатель выставляет счета. Договор указывает помещения. После перемера, расширения или возврата части площади эти цифры расходятся, а от площади зависят арендная ставка за квадратный фут и доля арендатора в расходах.
2. Текущая аренда и шаги повышения. Во многих реестрах показана только сегодняшняя ставка. График хранится в договоре аренды, а дополнительное соглашение могло его изменить.
3. Начало и окончание. Дата окончания определяет средневзвешенный срок аренды и график ротации арендаторов. Если дополнение продлило срок, а реестр не обновили, ротация выглядит ближе, чем есть на самом деле.
4. Варианты. Комментарии в реестре кратко описывают опционы. Сверьте их с пунктами договора: сколько опционов, на какой срок, по какой аренде и есть ли у арендатора право досрочного расторжения, которого в реестре нет.
5. Договор аренды без строки. Подписанный договор аренды на помещение, которое в реестре значится вакантным или записано на другое имя, означает, что один из документов устарел.
6. Строка без договора аренды. Арендатор без договора аренды в дата-руме может находиться на истёкшем договоре, в режиме удержания, на письме о намерениях или на договоре, который никто не загрузил.
Разобранный пример
Пример синтетический. Он показывает, как небольшое различие проходит через модель, а не результат по файлу клиента.
Помещение 200 по реестру: 4 200 SF по $28,00 за SF, то есть $117 600 в год. В пункте о помещении в договоре аренды указано 3 900 SF.
- 3 900 SF × $28,00 = $109 200 в год.
- $117 600 − $109 200 = $8 400 в год, которые договор аренды не подтверждает.
- $8 400 ÷ ставка капитализации 7% = $120 000 стоимости, если весь разрыв дойдёт до ЧОД. 7% — допущение, а не рыночный показатель.
Арендные ступени работают так же. Если в реестре месячная аренда $9,500, а договор предусматривает рост на 3% на четвёртом году, новая месячная аренда составит $9,785. Это на $285 больше каждый месяц, или на $3,420 больше в год, чем показывает реестр.
Как проводится сравнение
- Разнесите реестр по строкам арендаторов: помещение, имена, площадь, сроки аренды, аренда и комментарии по опционам.
- Сопоставьте каждый договор аренды и дополнительное соглашение с одной строкой по названию арендатора или номеру помещения. Если подходят две строки одинаково хорошо, оставьте договор несопоставленным, а не угадывайте.
- Сравните площадь, ставку, срок и опционы. Зафиксируйте каждое расхождение со страницей договора и ячейкой реестра.
- Перечислите договоры аренды без строки и строки без договора.
Эта страница описывает метод. Вы можете выполнить его вручную.
Чего это не заменяет
- Эстоппель-сертификат, в котором арендатор подтверждает условия.
- Проверка договоров аренды юристами, где решается спорный пункт.
- Выезд на объект или физический замер помещения.
Он также не видит неписаного побочного соглашения или договора аренды, который так и не был загружен. Если расхождение отмечено, следующий шаг — вопрос брокеру или продавцу со страницей договора и ячейкой реестра на руках. Запросить демо and send your deals’ rent rolls and leases.
Вопросы
С чем сверять реестр арендаторов?
Подписанные договоры аренды и дополнения к ним: площадь, текущая арендная ставка и ступени, сроки и опционы. Затем перечислите договоры без строки и строки без договора.
Почему мой реестр арендаторов не совпадает с договорами?
Реестр арендаторов обычно набирают или выгружают, а не считывают с подписанных документов. Он может отставать от дополнительного соглашения, содержать округлённую площадь, показывать только текущую ставку или не учитывать опцион. Приоритет — у договоров.
Как сверить реестр арендаторов с договорами аренды?
Сопоставьте каждый договор аренды с одной строкой арендатора, сравните одни и те же четыре поля с обеих сторон и запишите каждое расхождение со страницей договора и ячейкой реестра. Затем перечислите все несопоставленные договоры и строки.
Означает ли чистый реестр арендаторов, что договоры аренды с ним согласуются?
Нет. Реестр может сходиться по итогам и всё же расходиться с подписанными договорами аренды, поэтому сверять нужно договор за договором.
Сравнивает ли Реалист договоры аренды с реестром арендаторов?
Разбор сделки в Реалисте читает реестр арендаторов, договоры аренды, инвестиционный меморандум, T-12 и модель вместе и проверяет цифры, указанные в нескольких местах. Запросите демо, чтобы увидеть, как он обращается с вашими документами.