Разбор сделки находит в пакете сделки цифры, которые расходятся между собой или с рынком: арендная ставка в OM выше, чем в реестре арендаторов; DSCR в меморандуме, который не выдерживает фактического дохода; ступень аренды, которая так и не попала в бюджет. Это небольшие расхождения в отдельных ячейках. Они становятся большими, когда их капитализируют или умножают на двенадцать месяцев. В трёх разобранных ниже примерах одно расхождение по аренде превращается в завышение стоимости на $2.78M, один коэффициент покрытия падает с 1.35x до 1.21x, а одна пропущенная ступень оставляет $18,000 годовой арендной платы вне бюджета.
Короткий список
| Что расходится | Где это прячется | Кто почувствует это первым |
|---|---|---|
| Аренда за квартиру в инвестиционном меморандуме против реестра арендаторов | Сводная страница OM и вкладка реестра арендаторов | Покупатель, оценивающий по инвестиционному меморандуму |
| DSCR по проформе против фактического дохода за последний период | Кредитное заключение и T-12 | Кредитор, читающий меморандум |
| Ступени арендной ставки в сопоставлении с операционным бюджетом | Выписки по договорам аренды и вкладка бюджета | Собственник или управляющий активами |
| Цифра, названная в двух местах, которая не совпадает | Модель, инвестиционный меморандум и T-12 | Тот, кто подписывает меморандум для инвесткомитета |
| Формула, которая больше не складывает то, что написано в подписи | Ячейки рабочей книги | Любой, кто полагается на результат |
Три находки с арифметикой
Приведённые ниже примеры используют синтетические цифры. Это иллюстрации того, какие разрывы отмечает разбор, а не результаты по файлу клиента.
Завышенная аренда меняет стоимость
В меморандуме указана средняя аренда $1 840 за квартиру. В реестре арендаторов — $1 716. Разрыв — $124 за квартиру в месяц.
- $124 × 112 занятых единиц × 12 месяцев = $166 656 в год.
- $166 656 ÷ ставка капитализации 6% ≈ $2,78 млн потенциального завышения стоимости.
Это предполагает, что весь разрыв арендной платы попадает в NOI. Сколько именно, решает ваш комитет. Суть в том, что разница в $124 в одной ячейке несёт стоимость в семь знаков, если никто не сверяет OM с реестром арендаторов.
Доход за последний период меняет покрытие
Кредитный меморандум показывает DSCR 1.35x на модели. T-12 показывает ЧОД за последние 12 месяцев $1,452,000 при годовом обслуживании долга $1,200,000.
- $1 452 000 ÷ $1 200 000 = 1,21x по фактическому доходу.
Меморандум не ошибается в собственных терминах. Это другое число, чем то, которое подтверждает отчёт за прошедший период, и кредитному комитету стоит увидеть оба рядом.
Пропущенная ступень аренды занижает доход
В бюджете заложено $14.50 за SF для якорной площади 18,000 SF. Ставка аренды вырастает до $15.50 за SF с 1 января 2027 года.
- ($15,50 − $14,50) × 18 000 SF = $18 000 в год, не учтённые в бюджете.
В бюджете ничто не выглядит неверным, пока его не прочитаешь рядом с договором аренды.
Что возвращается
Проверка не возвращает мнение. Она возвращает запись того, что проверено:
- Размеченные копии ваших рабочих книг. Каждая цифра в реестре арендаторов, T-12 и модели отмечена как проверено, на проверку или красный флаг. Ваши оригиналы остаются прежними.
- Отчёт со ссылками и реестр находок. Находки в инвестиционном меморандуме привязаны к своей странице, чтобы подписывающий мог сразу перейти к нужной строке.
- Счёт. Каждый разбор начинается с того, сколько было файлов, сколько позиций, сколько из них проверено и сколько нет.
Код пересчитывает каждую формулу и согласует каждую цифру, указанную более чем в одном месте. Затем модель сверяет остальное с рынком, опираясь на 2 100+ источников.
Один разбор в цифрах
Приведённые ниже подсчёты получены из одной проверки пакета по сделке из шести файлов, октябрь 2026 года. Клиент и объект не раскрываются.
| Количество | Что это |
|---|---|
| 1,788 | цифры, формулы и утверждения проверены |
| 876 | формулы пересчитаны кодом |
| 14 | цифры, согласованные между файлами |
| 898 | проверено моделью |
| 0 | без проверки |
| 6 | красные флаги |
| 46 | больше позиций отмечено для проверки |
В пакете из шести файлов разбор завершился 6 красными флагами и ещё 46 пунктами на проверку. Короткий конкретный список — это то, на что может опереться подписывающий человек.
Чего разбор сделки не делает
- Он читает только присланные вами файлы и говорит, сколько пунктов проверил и сколько нет.
- Он не включает осмотр объекта.
- Он не принимает решение. Его по-прежнему принимает инвестиционный комитет, кредитный комитет или собственник.
Если пробел отмечен, следующий шаг — вопрос брокеру, заёмщику или управляющему объектом со ссылкой на страницу.
Что отправить
Send the deal’s documents, as you will on every deal. For an acquisition that is usually the OM, rent roll, T-12 and model. For a loan request it is the loan package, T-12 and memo. For an asset it is the leases, the budget and the rent roll. Name the deal in the message and we reply by email.
Вопросы
Что проверяет разбор сделки?
Разбор сделки читает присланные вами файлы, обычно OM, реестр арендаторов, T-12, модель и договоры аренды, и проверяет каждую существенную цифру, формулу и утверждение. Код пересчитывает формулы и сверяет любую цифру, названную в нескольких местах. Затем модель сверяет остальное с рынком.
Что возвращает разбор сделки?
Отчёт со ссылками, реестр находок и размеченные копии ваших рабочих книг. Каждая цифра помечена: проверено, на проверку или красный флаг. Находки в OM указывают на свою страницу, а проверка начинается со счёта того, что было проверено и что нет.
Заменяет ли разбор сделки инвестанализ или осмотр объекта?
Нет. Разбор сделки проверяет переданные вам документы. Осмотр объекта в него не входит, а решение по-прежнему принимает ваш инвестиционный комитет, кредитный комитет или собственники.
Меняются ли мои исходные файлы?
Нет. Разбор отмечает копию ваших файлов. Оригиналы остаются как были.
Как была написана эта страница
Разобранные примеры синтетические, и их арифметика показана, чтобы вы могли пересчитать каждый. Числа в таблице одного разбора — собственное раскрытие этого разбора. Ни клиент, ни объект не названы.