Инвестиционный меморандум (OM) — это документ, который брокер готовит для вывода коммерческого объекта на продажу. Он подаёт объект, доход и возможность так, как продавец хочет, чтобы их прочитали.
Что внутри
- Краткое резюме. Объект, ценовые ориентиры и инвестиционный кейс.
- Описание объекта. Локация, размер, возраст, структура квартир или арендаторов, состояние и все капитальные улучшения.
- Финансовые показатели. Сводка по реестру арендаторов, операционная история и прогноз, часто с заявленными ЧОД и ставкой капитализации.
- Обзор рынка. Спрос, предложение, арендные ставки и демография района.
- Аналоги по продажам и аналоги по аренде. Подтверждения для цены и принятого роста арендных ставок.
- Процесс предложения. Как делать ставки, сроки и чего требует продавец.
Как читать его критически
Инвестиционный меморандум — это продающий документ, поэтому он показывает объект в наилучшем защитимом свете. Проверять нужно те цифры, от которых зависит цена: ЧОД (текущий или прогнозный), рост аренды, вакантность и допущения по расходам.
Что проверить
- Число квартир, заполняемость и средняя арендная ставка в сверке с реестром арендаторов.
- Заявленный NOI в сравнении с последними двенадцатью месяцами.
- Статьи расходов на налоги и страхование, которые после продажи часто меняются.
- Переход от текущего ЧОД к прогнозному ЧОД и то, что он предполагает.
- Объекты-аналоги: даты, размеры и действительно ли объекты сопоставимы.