T-12 (пишется также T12), или отчёт за последние двенадцать месяцев, показывает доходы и операционные расходы объекта за последние двенадцать месяцев помесячно и заканчивается чистым операционным доходом (ЧОД). Это фактическая история собственника, а не бюджет и не финансовая модель, поэтому любой кредитор и покупатель коммерческой недвижимости просит его первым.
Что внутри
Арендный и прочий доход по статьям, вакансия и уступки, операционные расходы: налоги, страхование, коммунальные услуги, ремонт и обслуживание, фонд оплаты труда, плата за управление, административные расходы и расходы на места общего пользования. Итоговая строка — ЧОД за период до обслуживания долга и капитальных статей.
T-12 на примере 120 квартир
Таблица — иллюстративный пример: придуманный жилой комплекс на 120 квартир с круглыми числами, а не реальный объект. В настоящем T-12 есть столбец для каждого месяца; здесь показаны итоги за двенадцать месяцев в долларах и те же цифры в пересчёте на квартиру.
| Строка | Двенадцать месяцев | Каждая единица |
|---|---|---|
| Потенциальный валовой арендный доход (все квартиры по рыночной ставке) | 2,160,000 | 18,000 |
| Потери от аренды ниже рынка (договоры аренды ниже текущей рыночной ставки) | -64,800 | -540 |
| Вакантность | -172,800 | -1,440 |
| Уступки | -18,000 | -150 |
| Безнадёжный долг | -21,600 | -180 |
| Чистый арендный доход | 1,882,800 | 15,690 |
| Прочий доход (возмещение коммунальных услуг, парковка, сборы) | 120,000 | 1,000 |
| Эффективный валовой доход | 2,002,800 | 16,690 |
| Оплата труда | 198,000 | 1,650 |
| Ремонт и обслуживание | 78,000 | 650 |
| Текучесть | 48,000 | 400 |
| Услуги по договорам | 44,000 | 367 |
| Коммунальные услуги | 132,000 | 1,100 |
| Маркетинг | 16,800 | 140 |
| Общие и административные расходы | 28,800 | 240 |
| Комиссия за управление (3% от эффективного валового дохода) | 60,084 | 501 |
| Страхование | 94,800 | 790 |
| Налоги на недвижимость | 258,000 | 2,150 |
| Всего операционных расходов | 958,484 | 7,987 |
| Чистый операционный доход | 1,044,316 | 8,703 |
Цифры на единицу округлены. Три соотношения берутся прямо из таблицы: вакантность составляет 8% от валового потенциального дохода от аренды, операционные расходы — 47,9% от эффективного валового дохода, а ЧОД — 52,1% от него. Капитальные затраты, например на кровлю или ремонт квартир, находятся ниже строки ЧОД и в него не входят.
Почему важен помесячный взгляд
Двенадцать отдельных месяцев показывают тренды, которые скрывает единая сумма: растущую или обваливающуюся строку выручки, один месяц с крупным ремонтом или нагоняющим налоговым счётом, сезонность коммунальных услуг и дату, с которой программа обновления начала отражаться в арендных ставках. Проверьте, что каждый годовой итог равен сумме своих двенадцати месячных цифр.
T-12, реестр арендаторов, инвестиционный меморандум и прогнозный бюджет: какой документ на что отвечает
| Документ | Охватывает | Ответы | Сверьте с |
|---|---|---|---|
| T-12 | Двенадцать месяцев, месяц за месяцем | Что объект действительно получил и потратил | Реестр арендаторов |
| Реестр арендаторов | Одна дата, юнит за юнитом | Кто в каждом помещении, по какому договору и по какой ставке | T-12 |
| Инвестиционный меморандум | Маркетинговый взгляд продавца | Заявленный NOI и история за ним | T-12 |
| Проформа | Прогноз | Чего покупатель или кредитор ждёт дальше | T-12 и рынок |
Как он нормализуется
Расчётный ЧОД начинается с T-12 и корректируется на то, чего история не отражает:
- Разовые позиции. Судебное урегулирование или необычный ремонт исключаются, а недостающие повторяющиеся расходы добавляются.
- Налоги на недвижимость. Часто пересматривается после продажи до суммы, которую заплатит покупатель, что может быть намного выше счёта продавца.
- Страховка. Обновлено до актуальной котировки, а не прошлогодней премии.
- Управление и фонд оплаты труда. Если собственник не берёт плату за управление, налагается рыночная плата за управление.
- Резервы. Резерв на замену добавляется, если он входит в используемую конвенцию.
В иллюстративном примере сброс налогов до 330,000 после продажи (плюс 72,000), страховая котировка 105,000 (плюс 10,200) и резерв 250 на юнит (30,000) дают расчётный ЧОД 932,116. Это на 10,7% ниже ЧОД по T-12, и покупатель или кредитор определяет размер сделки по меньшей цифре.
С чем это сравнивать
Реестр арендаторов — для дохода, инвестиционный меморандум — для заявленного ЧОД, и прошлые годы, где они есть. ЧОД инвестиционного меморандума обычно прогнозный и по замыслу выше T-12; вопрос в том, насколько и на каком основании. О том, как разрыв между ними меняет покрытие кредита, см. разрыв ЧОД и DSCR.
Реалист читает T-12 вместе с реестром арендаторов и инвестиционным меморандумом, приводит его к ЧОД для инвестиционного анализа в живой модели Excel и показывает источник каждого входа, поэтому строки, которые не сходятся, названы, а не сглажены.
Вопросы и ответы
Что означает T-12? За последние двенадцать месяцев: двенадцать последних месяцев доходов и расходов, представленные помесячно.
T-12 — то же самое, что ЧОД? Нет. T-12 — это отчёт, а ЧОД — его итог до обслуживания долга и капитальных статей. Расчётный ЧОД в инвестиционном анализе — это ЧОД из T-12 после нормализующих корректировок.
Почему ЧОД покупателя отличается от T-12 продавца? Потому что покупатель корректирует налоги после продажи, текущее страховое предложение, рыночную комиссию за управление, резервы и разовые статьи. Эти корректировки обычно уменьшают цифру продавца.
Чем отличаются T-12 и реестр арендаторов? Реестр арендаторов — снимок каждой квартиры на одну дату: кто в ней, по какому договору, за какую арендную ставку. T-12 — двенадцать месяцев реально полученных и потраченных денег. Инвестиционному анализу нужны оба, и первая проверка — совпадают ли они.
На что кредитор смотрит в T-12? Реален ли ЧОД и повторяем ли он: доход совпадает с реестром арендаторов, расходы составляют обычную долю дохода, нет пропущенных месяцев, разовые статьи отделены. Затем кредитор определяет размер кредита по собственному ЧОД, а не по ЧОД продавца.
T-12 — то же самое, что отчёт о прибылях и убытках? Близко, но не одно и то же. T-12 — отчёт в стиле отчёта о прибылях и убытках, ограниченный операциями объекта и последними двенадцатью месяцами. Он заканчивается чистым операционным доходом, до обслуживания долга, амортизации и капитальных затрат, которые полный отчёт о прибылях и убытках может включать.
Обновлено 19 октября 2026 года.