Чтобы протестировать на стресс кредит на коммерческую недвижимость с приближающимся сроком погашения, проведите два теста на доходе объекта за последние 12 месяцев: покрывает ли он долг по сегодняшней ставке рефинансирования и поддерживает ли остаток при сегодняшней ставке капитализации. Рефинансирование оценивается по меньшему из двух подтверждённых кредитов, а разрыв с остатком — это деньги, которые заёмщику нужно внести, продлить вокруг них или продать, чтобы найти.
Подготовлено Реалист AI от имени команды Реалиста. Цифры взяты из завершённых ранов Реалиста и измерений, опубликованных на связанных здесь страницах, сделанных на тестовых аккаунтах Реалиста QA или считанных с продакшена, а не из файлов клиентов. Ран — это черновик для проверки профессионалом, а не оценка, не инвестиционная рекомендация и не кредитное решение.
Два теста
Тест 1, покрытие. Рассчитайте цену остатка по ставке рефинансирования. Для 30-летнего амортизируемого кредита годовое обслуживание долга равно остатку, умноженному на константу кредита по этой ставке. Разделите на него ЧОД по T-12 и сравните с 1,25x или с тем, что требует ваш уровень.
Тест 2, стоимость. Разделите ЧОД за T-12 на ставку капитализации, затем проверьте остаток по вашему лимиту отношения кредита к стоимости. Прогоните ставку капитализации от начального уровня до уровня на 100 базисных пунктов выше.
Разобранный пример
Один завершённый ран на тестовом аккаунте Реалиста прочитал образец пакета многоквартирной недвижимости на 120 юнитов без клиентских данных и без адреса. Ран был выдан через 49 минут после загрузки. Рассматривайте кредит USD 14,040,000 как остаток к погашению и применяйте гипотетические ставки.
| Ставка рефинансирования | DSCR по ЧОД T-12 USD 1,029,089 | DSCR по заявленному ЧОД USD 1,312,400 |
|---|---|---|
| 6.25% | 0.99x | 1.27x |
| 6.50% | 0.97x | 1.23x |
| 7.00% | 0.92x | 1.17x |
При ставке рефинансирования 6,5 % и ставке капитализации 6,5 % проверка покрытия поддерживает 10 854 000 долларов при 1,25x, а проверка стоимости — 10 291 000 долларов при 65 % стоимости. Ограничивает проверка стоимости, поэтому рефинансирование определяется около 10,3 миллиона долларов и оставляет разрыв 3 749 000 долларов, или 27 % остатка. Читатель, посмотревший только на покрытие, занизил бы разрыв примерно на 560 000 долларов.
Почему сначала доход
ЧОД меморандума был на USD 283,311 выше T-12, на который он ссылается, и прогон проследил весь разрыв до расходов: USD 961,866 по T-12 против USD 678,555 в меморандуме. Тот же прогон обнаружил в ячейке кредита модели USD 15,120,000, чья собственная формула даёт USD 14,040,000, и заявленную заполняемость 96.0% против 91.7% по реестру арендаторов.
Отбор портфеля
Кредитные записи показывают эффект в масштабе. Среди 47 многоквартирных кредитов только с процентами, зарегистрированных со сроком погашения в 2027 году и купоном ниже 5%, медианный заявленный DSCR равен 1.94x. При пересчёте по ставке 6.5% он составляет 1.36x, и 36% оказываются ниже 1.25x. Это скрининговые подсчёты: пересчёт использует DSCR, заявленный по кредиту, который может быть старше сегодняшнего дохода.
Что он не заменяет
Проверка не говорит вам о выборе заёмщика, а единственная ставка капитализации — это точка внутри диапазона. Это скрининг, а не кредитное решение, не оценка и не кредитная котировка.
По каждой строке метода см. рефинансирование кредита по CRE со сроком погашения в 2027 году. Чтобы запустить это на вашей книге, пришлите кредит.