Инвестиционный анализ приобретения многоквартирного объекта — это превращение пакета продавца в обоснованное представление о стоимости, кредитной ёмкости и доходности. Ниже — порядок, которому следует большинство команд.
1. Проверьте, что пакет полный и согласованный
Инвестиционный меморандум, реестр арендаторов, отчёт за последние двенадцать месяцев (T-12) и бюджет текущего года, если он есть. Количество юнитов, заполняемость и средняя аренда должны совпадать во всех документах; если нет, отметьте разницу и задайте вопрос.
2. Установите действующий доход
Стройте доход по реестру арендаторов, а не по меморандуму. Примените допущение о вакантности и кредитных потерях, отражающее историю и рынок, и учтите уступки арендаторам. Сравните результат с доходом за предыдущие периоды в T-12.
3. Нормализуйте расходы
Начните с T-12 и скорректируйте его: налоги на недвижимость до значения, которое применяется после продажи, страховку до актуального предложения, рыночную комиссию за управление, фонд оплаты труда и резерв на замену. Сравните коэффициенты расходов и затраты на единицу с аналогичными объектами.
4. Придите к ЧОД, принятому в инвестиционном анализе
В результате получается число, на котором держится всё остальное. Мост остаётся видимым: от NOI продавца к вашему, строка за строкой.
5. Оцените стоимость
Применяйте ставку капитализации из сопоставимых продаж и проверяйте её по цене за единицу и стоимости замещения. Указывайте диапазон, а не точку.
6. Проверьте долг
Определите размер кредита по минимальному DSCR, минимальной долговой доходности и пределу отношения кредита к стоимости, используя имеющиеся условия. Сумму определяет связывающее ограничение.
7. Смоделируйте период владения
Рост аренды, рост расходов, программа реновации с её стоимостью и премией, ставка капитализации на выходе и затраты. Доходность с кредитным плечом и без него и необходимый капитал.
8. Проверьте допущения на устойчивость
Покажите, что происходит со стоимостью и DSCR при изменении заполняемости, аренды, ставки капитализации или процентных расходов. Допущения, сильнее всего меняющие ответ, нужно проверять в первую очередь.