Run the lender's two tests on your own numbers before the lender does: divide your trailing-12 NOI by the debt service on the balance at today's rate (lenders commonly want 1.25x or more), and divide the same NOI by today's cap rate to get value, then size the new loan to the lower of what coverage and loan-to-value allow. The gap between that loan and your balance is your refinance risk in cash; Реалист, for example, builds both tests in a live Excel from your T-12 and rent roll in about 58 minutes at the measured median, or gives a BOV value range from comparable sales in about 28 minutes.
Опубликовано Реалист, который делает один из сравниваемых инструментов. Обновлено 19 октября 2026 года.
Пример для наглядности
Арифметика на круглых вымышленных числах, а не рыночный факт и не предложение кредитора: остаток 10,0 миллиона, ЧОД за последние 12 месяцев 800 000, рефинансирование под 6,5 % при амортизации 30 лет, требование кредитора — покрытие 1,25x и отношение кредита к стоимости 65 %.
| Шаг | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Обслуживание долга по сегодняшней ставке | 10,0 млн под 6,5%, 30 лет | Около 758 500 в год |
| Покрытие | 800 000 делить на 758 500 | 1,05x, ниже 1,25x |
| Кредит, который поддерживает доход при 1,25x | 800 000 делить на 1.25 при той же константе кредита | Около 8.44 млн |
| Стоимость при ставке капитализации 6,5% | 800 000 делить на 0.065 | Около 12.3 млн |
| Кредит в размере 65% от этой стоимости | 12,3 млн, умноженные на 0,65 | Около 8.0 млн |
| Новый кредит: меньшее из двух | Меньшее из 8.44 и 8.0 млн | Около 8.0 млн |
| Деньги для внесения | 10,0 млн минус 8,0 млн | Около 2,0 млн до затрат |
При ставке капитализации 7,0 % стоимость падает до около 11,4 миллиона, кредит 65 % — до около 7,4 миллиона, а разрыв растёт до около 2,6 миллиона. Один шаг ставки капитализации сдвигает ответ более чем на полмиллиона, поэтому ставке капитализации нужны собственные подтверждения.
Откуда должно браться каждое число
- ЧОД из отчёта за последние 12 месяцев и текущего реестра арендаторов, а не из pro forma. См. проформа против текущего ЧОД.
- Сегодняшняя ставка для вашего типа актива, затем одна-две ставки выше. Реалист не прогнозирует ставки.
- Ставка капитализации from recent sales of similar buildings nearby; comps in Реалист take about 19 minutes at the median.
- Условия кредита которые, скорее всего, запросит ваш кредитор. См. как рассчитать размер кредита на коммерческую недвижимость.
Во что это обходится по времени: an underwriting with the grid of DSCR at rate and loan-to-value takes about 58 minutes, a BOV value range with its comparable sales about 28 minutes, and comps about 19 minutes; measured medians on production runs in the 30 days to 18 October 2026. None of them is a loan quote or an appraisal.
Сторону кредитора в том же тесте, на одном завершённом прогоне, см. в рефинансирование кредита по CRE со сроком погашения в 2027 году; выбор между удержанием, продажей и рефинансированием — в шесть вопросов, которые задают собственники недвижимости. Другие инструменты по задачам — в ИИ-инструменты для коммерческой недвижимости, а страница для собственников — Реалист для собственников и управляющих активами.
Вопросы и ответы
Как оценить, сколько стоит моё здание сейчас?
ЧОД за последние 12 месяцев, делённый на ставку капитализации по недавним ближайшим продажам и сверенный с их ценой за квадратный фут или за квартиру.
Что если новый кредит будет меньше остатка?
Погасить часть долга, продлить, привлечь капитал, повысить доход до погашения или продать. Проводите проверку за год или больше.
Прогнозирует ли Реалист ставки на 2027 год?
Нет. Проверяйте при сегодняшней ставке и при ставке на один-два пункта выше.
Запросить демо с T-12 и реестром арендаторов здания со сроком погашения в 2027 году.