Аналоги (comps, от comparables) — это недавние продажи или аренды похожих объектов, по которым оценивают, сколько стоит оцениваемый объект или какую арендную ставку он должен получить. Это рыночные данные, на которых строится оценка.
Что делает объект хорошим аналогом
- Схожий тип объекта и назначение. Многоквартирный дом сравнивают с многоквартирными домами, а не с торговой недвижимостью.
- Схожие размер, возраст и качество. Здание на 300 квартир и здание на 20 квартир продаются на разных условиях.
- Тот же рынок или похожий. Сначала тот же субрынок, затем сопоставимые районы.
- Недавние. Рыночные условия меняются, поэтому дата продажи имеет значение.
- Между независимыми сторонами. Продажа между связанными сторонами или вынужденная передача может не отражать рынок.
Что сравнивается
Для продаж: цена, цена за квартиру или за квадратный фут, ставка капитализации, если доход известен, дата и финансирование покупателя, если известно. Для аренды: арендная ставка за квадратный фут или за квартиру, срок, уступки и кто какие расходы оплачивает.
Корректировки
Аналоги редко бывают идентичны. Аналитики корректируют различия в местоположении, состоянии, размере, арендаторах и времени и указывают каждую корректировку. Цель — показать, как оцениваемый объект продался бы при тех же условиях.
Что делает набор аналогов надёжным
Каждый аналог должен показывать адрес, дату, цену, площадь и источник, чтобы читатель мог всё проверить. Если набор мал, устарел или составлен из заметно различающихся объектов, это нужно прямо указать. Диапазон значений по аналогам с объяснением весов полезнее одного среднего.