Доходность cash-on-cash — это годовой денежный поток, который объект приносит собственнику до подоходного налога, делённый на деньги, вложенные собственником. Она отвечает на вопрос: сколько долларов в год возвращается на каждый вложенный доллар капитала?
Как он рассчитывается
Cash-on-cash = годовой денежный поток до налогов ÷ общая сумма вложенных денег.
Годовой денежный поток — это ЧОД за вычетом обслуживания долга (и любых капитальных резервов, которые учитывает инвестор). Общий объём вложенных денег — это капитал: первоначальный взнос, расходы при закрытии и любые капитальные улучшения в начале.
Например, 120 000 годового денежного потока на 2 000 000 капитала — это доходность на вложенный капитал 6 процентов.
Как на него влияет долговая нагрузка
Долг меняет знаменатель. С кредитом собственник вкладывает меньше собственного капитала, и если доходность объекта выше стоимости долга, доходность на вложенный капитал выше ставки капитализации. Если долг стоит дороже, чем приносит объект, рычаг тянет доходность ниже ставки капитализации.
Чем он отличается от других показателей
- Ставка капитализации измеряет доход объекта по отношению к его цене без учёта финансирования.
- Cash-on-cash (денежная доходность на вложенный капитал) измеряет денежную доходность собственника после обслуживания долга за один год.
- ВНД и мультипликатор капитала включают весь период владения: рост, продажу и сроки каждого денежного потока.
Cash-on-cash не показывает погашение основного долга, рост стоимости и продажу, поэтому объект с низкой денежной доходностью и сильным ростом может оказаться лучшей инвестицией, чем следует из cash-on-cash.