Внутренняя норма доходности, IRR, — это годовая ставка, при которой приведённая стоимость всех денежных потоков инвестиции равна нулю. В недвижимости она резюмирует доходность на капитал за весь период владения: вложенные деньги, получаемые по пути денежные средства и выручка от продажи.
Как он используется
Инвесторы и кредиторы используют ВНД, чтобы сравнивать возможности с разным графиком и структурой по единой годовой ставке. Её приводят без учёта заёмных средств (сам объект) или с учётом (после долга), а также до или после комиссий и промоута.
Что на него влияет
- Сроки денежных потоков. Деньги, поступающие раньше, повышают IRR, поэтому быстрый прибыльный выход даёт высокий IRR даже при скромной прибыли.
- Рычаг. Долг уменьшает нужный собственный капитал, что может повысить ВНД, если объект приносит больше, чем стоит долг.
- Допущение о выходе. Для большинства удерживаемых активов недвижимости продажа обеспечивает значительную часть общей доходности, поэтому ставка капитализации при выходе и год выхода заметно меняют ВНД.
Что он игнорирует
ВНД не показывает, сколько денег заработано, а только ставку. ВНД 25 процентов на небольшую сумму за один год может вернуть меньше денег, чем ВНД 12 процентов за десять лет. Он также предполагает, что промежуточные денежные потоки можно реинвестировать по той же ставке, что часто оптимистично.
Читайте его вместе с мультипликатором капитала
Мультипликатор капитала — общий возвращённый денежный поток, делённый на вложенные средства, — показывает масштаб результата, который IRR упускает. Показ обоих показателей вместе с допущениями по росту аренды, расходам и выходу позволяет читателю оценить доходность, а не принимать её на веру.