Мультипликатор валовой арендной платы (GRM) — это цена объекта, делённая на его валовой годовой арендный доход. Здание стоимостью 5 000 000, собирающее 500 000 валовой арендной платы в год, имеет GRM 10. Это быстрый скрининговый показатель: чем ниже GRM, тем меньше цена за доллар аренды, но он не учитывает вакансию и операционные расходы.
Обновлено 19 октября 2026 года.
Формула
GRM = цена ÷ валовой годовой доход от аренды
Валовой арендный доход — это аренда до вычета любых расходов. Прежде чем что-либо сравнивать, определите, что означает «валовой»: плановая аренда при полной заполняемости или фактически собранная аренда. Для одного и того же здания они дают разные мультипликаторы.
Некоторые брокеры называют месячную версию: цена, делённая на месячный валовой арендный доход. Месячный показатель в 12 раз больше годового. Смешение двух легко искажает сравнение GRM, поэтому всегда указывайте, какой из них вы используете.
Пример расчёта (гипотетические цифры)
Небольшой многоквартирный дом выставлен на продажу за 2 400 000. Его реестр арендаторов в годовом пересчёте показывает 240 000 планового валового дохода от аренды.
GRM = 2 400 000 ÷ 240 000 = 10.
Если три похожих здания на одном подрынке были проданы при GRM 9, 10 и 11, объект из объявления находится в середине этого набора. Цифры выдуманы для иллюстрации.
Использование GRM для оценки стоимости
Та же формула работает в обратную сторону. Найдите GRM недавних продаж аналогичных объектов, выберите подходящий множитель и умножьте его на валовую арендную плату объекта:
Ориентировочная стоимость = мультипликатор валовой арендной платы по сопоставимым продажам × валовая годовая арендная плата объекта
Если сопоставимые продажи указывают на GRM 10, а валовая аренда объекта составляет 240 000, показатель — 2 400 000. Это настолько надёжно, насколько надёжны аналоги. Они должны быть того же типа объекта, на том же рынке, проданы недавно и с арендой, измеренной одинаково. О том, как выбираются сопоставимые продажи, смотрите что такое продажи-аналоги.
Что GRM не учитывает
GRM не видит расходов. Возьмите два здания, каждое по цене 5 000 000 при валовой аренде 500 000. У обоих GRM равен 10.
- У здания A доля расходов составляет 35 процентов. NOI равен 325 000, ставка капитализации 6,5 процента ставка капитализации по цене.
- У здания B доля расходов составляет 55 процентов. NOI равен 225 000, ставка капитализации 4,5 процента.
Тот же GRM, разница в доходности два пункта. Цифры вымышлены для иллюстрации. Поэтому GRM — только первый фильтр. Когда здание его проходит, анализ переходит к чистый операционный доход и ставка капитализации.
GRM также игнорирует вакантность, срок и качество договоров аренды, капитальные потребности и финансирование. Здание, у которого реестр арендаторов не сходится с отчётом об операционной деятельности, может показывать приятный GRM по аренде, которую никто не платит.
Когда полезен GRM
- Быстрый отбор списка небольших доходных объектов до открытия любого файла.
- Проверка на здравый смысл рядом со ставкой капитализации: если они указывают в разные стороны, работу делает допущение по расходам или вакансии.
- Выявление объявления, цена которого сильно отличается от аналогичных продаж при той же арендной базе.
Это слабая основа для более крупной коммерческой недвижимости, где условия аренды и структура расходов слишком различаются, чтобы описать их одним мультипликатором.
Где подходит Реалист
Реалист строит вводные, которые нужны для скрининга по GRM, и последующий анализ. Для адреса он собирает сопоставимые продажи, где каждая цифра прослежена до источника или формулы, а пробелы названы, и возвращает мнение о стоимости в Excel с PDF или презентацией. Это позволяет проверить индикацию по GRM против доходного подхода на одном наборе цифр с источниками. См. лучшее ПО для оценки коммерческой недвижимости, может ли ИИ оценить коммерческую недвижимость и оценка списка объектов сразу с помощью ИИ. Полный набор вариантов см. в инвестиционный анализ недвижимости с помощью ИИ.
Чего это не заменяет
GRM — это скрининговый коэффициент, а мнение Реалиста о стоимости не является оценкой. Реалист возвращает мнение о стоимости или ориентировочную стоимость, но никогда не окончательную цену и не вердикт «покупать» или «продавать». Оно не заменяет лицензированную оценку там, где её требует кредитор, суд или регулятор, и не заменяет вашу собственную проверку договоров аренды и отчёта об операционных результатах.
Частые вопросы
Что такое мультипликатор валовой аренды (GRM)? Мультипликатор валовой арендной платы — это цена объекта, делённая на его валовой годовой арендный доход. Объект стоимостью 5 000 000, собирающий 500 000 валовой арендной платы в год, имеет GRM 10. Это быстрый скрининговый показатель, не учитывающий расходы и вакансию.
Как рассчитать GRM по месячной аренде? Разделите цену на месячную валовую арендную плату, чтобы получить месячный множитель валовой аренды (GRM), или умножьте месячную аренду на 12 и разделите цену на эту годовую цифру. Используйте одну и ту же основу для всех сравниваемых объектов, потому что две версии различаются в 12 раз.
Какой GRM считается хорошим? Универсально хорошего числа нет. Более низкий GRM означает меньшую цену за доллар арендной платы, но что считать низким, зависит от рынка, типа объекта и доли расходов. Сравнивайте объект только с похожими объектами на том же рынке, используя одно определение арендной платы.
В чём разница между GRM и ставкой капитализации? GRM использует валовую аренду и игнорирует операционные расходы. Ставка капитализации использует чистый операционный доход, поэтому отражает расходы и вакантность. Два объекта могут иметь одинаковый GRM и очень разные ставки капитализации.
Можно ли использовать GRM для коммерческой недвижимости? Он используется в основном для быстрого отбора небольших жилых доходных объектов. Для коммерческой недвижимости с разными договорами аренды и структурой расходов более сильная основа — доходный подход на чистом операционном доходе, а мультипликатор валовой арендной платы — лишь первый фильтр.