WALT (средневзвешенный срок договоров аренды) — это средний оставшийся срок договоров аренды в здании, где каждый договор взвешен по арендной плате или площади, так что крупные арендаторы учитываются больше мелких. Расчёт по одному активу можно сделать в таблице, а ПО для денежного потока по каждому договору отслеживает его по портфелю; Реалист вычисляет его в рамках инвестиционного анализа сделки по реестру арендаторов, с привязкой каждой исходной величины к источнику.
Обновлено 19 октября 2026 года. Опубликовано Реалист, которая делает один из сравниваемых инструментов.
Формула
WALT по аренде = Σ (оставшийся срок каждого договора × его годовая арендная плата) ÷ Σ годовой арендной платы
Замените аренду на площадь в квадратных футах, чтобы получить WALT по площади. Вакантные помещения не учитываются.
Пример с тремя арендаторами
Например, иллюстративное здание площадью 20 000 кв. футов:
| Арендатор | Площадь | Годовая арендная плата | Осталось лет |
|---|---|---|---|
| A | 10,000 sf | 300,000 | 8.0 |
| B | 5,000 sf | 125,000 | 2.0 |
| C | 5,000 sf | 100,000 | 0.5 |
По аренде: (300,000 × 8 + 125,000 × 2 + 100,000 × 0.5) ÷ 525,000 = 2,700,000 ÷ 525,000 = лет: 5.1.
По площади: (10,000 × 8 + 5,000 × 2 + 5,000 × 0.5) ÷ 20,000 = 92,500 ÷ 20,000 = лет: 4.6.
Чтобы сломать. Допустим, арендатор A может расторгнуть договор на третьем году. Тогда (300 000 × 3 + 250 000 + 50 000) ÷ 525 000 = лет: 2.3. То же здание, тот же реестр арендаторов, и главная цифра падает больше чем вдвое. Именно эту цифру надо запрашивать у продавца, когда в инвестиционном меморандуме указан только WALT до окончания.
Что скрывает WALT
Одно среднее может скрывать большую долю аренды, истекающей в один год, поэтому читайте его рядом с графиком окончания. Долгий договор аренды с арендой ниже рынка — это стабильный доход и потолок роста. Десять лет до окончания со слабым арендатором — не десять лет дохода. А WALT хорош лишь настолько, насколько хорош реестр арендаторов за ним.
Инструменты для задачи
| Вариант | Лучше всего подходит для | Что он делает | Где это заканчивается | Модель оплаты |
|---|---|---|---|---|
| Таблица | Один актив, короткий реестр арендаторов | SUMPRODUCT по сроку и аренде | Опционы и даты, введённые вручную | Рабочее время сотрудников |
| ПО для расчёта денежного потока по каждому договору аренды | Институциональные модели и портфели | WALT и истечения по каждому смоделированному договору аренды | Исходные данные поддерживает кто-то из сотрудников | Лицензия на софт |
| Универсальный ассистент типа ChatGPT | Объяснение формулы, один вставленный договор аренды | Текст и формулы | Нет сверки с договорами аренды или T-12 | Подписка за рабочее место |
| Реалист | WALT по сделке или рефинансированию | Читает реестр арендаторов внутри инвестанализа, увязывает с T-12, возвращает живой Excel | Не монитор портфеля | Кредитов за ран; уточняйте на демо |
Где подходит Реалист
Отправьте инвестиционный меморандум, реестр арендаторов и T-12 и запросите WALT по аренде, по площади и до расторжения. Инвестиционный анализ возвращает меморандум и живую модель Excel, где у каждого входного параметра указаны источник и дата, а у каждого результата показана формула; отсутствующие пункты, например дата опциона, которой нет в реестре арендаторов, названы, а не угаданы. Медианный инвестиционный анализ занял около 58 минут на рабочих прогонах за 30 дней до 18 октября 2026 г. Если у вас есть договоры аренды, извлечение данных возвращает каждый как 16 полей со страницей, откуда взято каждое, — так вы находите опцион на расторжение, который меняет WALT до расторжения.
Вопросы и ответы
Как рассчитать WALT?
Умножьте остаточный срок каждого договора аренды на его годовую арендную плату, сложите результаты и разделите на общую годовую арендную плату. Для WALT по площади используйте квадратные футы.
Взвешивать WALT по аренде или по площади?
По аренде — для дохода под риском, что обычно имеют в виду кредиторы и покупатели; по площади — для площадей под повторную сдачу. Уточняйте, о чём речь, ведь результаты могут расходиться на годы.
Что такое WALT до выхода?
WALT до самой ранней даты, когда каждый арендатор может уйти (например, опцион на расторжение), а не до истечения срока. Это более осторожный показатель.
Рассчитывает ли Реалист WALT?
Попросите это в задании на инвестиционный анализ — и оно вернётся формулой по реестру арендаторов в живом Excel, а каждый входной параметр прослежен до источника.
Далее: лучший способ отслеживать риск окончания договоров аренды с помощью ИИ, как читать реестр арендаторов и ИИ-ПО для инвестиционного анализа недвижимости. Метод по каждому договору аренды: моделирование риска окончания договоров аренды. Чтобы увидеть это на сделке, запросить демо.