Доходность на затраты — это стабилизированный чистый операционный доход девелоперского проекта, делённый на общие затраты на строительство. Здание, которое будет приносить 1,050,000 в год и стоит 15,000,000 всего, имеет доходность на затраты 7.0%. Она показывает девелоперу, какую доходность проект даёт на реально потраченные деньги.
Формула
Доходность на затраты = стабилизированный ЧОД ÷ общие затраты на девелопмент.
Общая стоимость включает землю, прямые затраты, косвенные затраты, резерв на непредвиденные расходы и финансирование на время строительства и выхода на заполняемость. «Стабилизированный» означает доход готового здания при нормальной заполняемости, а не первые месяцы заполнения.
Доходность на затраты и ставка капитализации
A ставка капитализации делит доход на стоимость. Доходность на затраты делит доход на затраты. Для готового здания один и тот же доход стоит в числителе обоих, поэтому разница между ними — маржа прибыли девелопера, выраженная в виде ставки.
Пример расчёта (гипотетические цифры)
Ожидается, что проект выйдет на стабилизированный ЧОД 1 050 000 при стоимости строительства 15 000 000.
- Доходность на затраты: 1,050,000 ÷ 15,000,000 = 7.0%.
- Покупатель сопоставимых готовых зданий принимает ставку капитализации 5.5%.
- Спред девелопмента: 7,0% минус 5,5% = около 150 базисных пунктов.
- Стоимость при этой ставке капитализации: 1 050 000 ÷ 0,055 = около 19 090 909, что на 4 090 909 выше затрат.
Эти цифры придуманы, чтобы показать арифметику.
Почему девелоперы следят за спредом
Затраты, арендные ставки и ставки капитализации меняются ещё до завершения здания. Широкий разброс оставляет запас на перерасход или более слабый выход. Узкий разброс почти не оставляет. Поэтому анализ реализуемости проверяет доходность на затраты при нескольких арендных ставках и стоимостях, а не при одной.
О чём не говорит доходность на затраты
- Сроки. Он игнорирует, сколько длится проект. Два проекта с одинаковой доходностью могут сильно различаться по ВНД.
- Рычаг. Это показатель без учёта заёмных средств.
- Риск. Он не говорит, насколько вероятно арендное допущение.
- Выход. Ставка капитализации, которую платит покупатель, — это суждение, и она может измениться.
Он не заменяет полный анализ реализуемости (feasibility) или собственные целевые показатели доходности инвестора. Ран анализа реализуемости Реалист показывает затраты и доходность каждой схемы в живом Excel с источниками; итоговой цены или решения «идти» он не даёт. См. шаблон анализа реализуемости (feasibility) для полного разобранного примера.
Частые вопросы
Как рассчитать доходность на затраты? Разделите стабилизированный чистый операционный доход готового проекта на его полную стоимость, включая землю, прямые и косвенные затраты и финансирование на время строительства. Стабилизация означает, что здание заполнено и работает при нормальной заполняемости.
Чем отличается доходность на затраты от ставки капитализации? Доходность на затраты делит доход на то, во сколько обошлось строительство. Ставка капитализации делит доход на стоимость объекта или цену его продажи. Разница между ними — прибыль, которую девелопер надеется получить, строя.
Какая доходность на затраты считается хорошей? Это зависит от рынка и типа объекта. Девелоперы сравнивают её со ставкой капитализации, по которой покупатель заплатил бы за готовое здание. Разрыв, называемый девелоперским спредом, оплачивает риск, а целевое значение каждый инвестор определяет сам.
Какие затраты включены? Все: земля, прямые затраты, косвенные затраты, резерв, вознаграждение девелопера, если взимается, а также проценты и сборы во время строительства и заполнения. Если пропустить хоть одну, доходность выглядит лучше, чем есть.
Опубликовано Реалист, который делает ИИ-движок, упомянутый на этой странице. Написано командой Реалиста с помощью ИИ. Обновлено 19 октября 2026 года.