Анализ реализуемости (feasibility) проекта в недвижимости проверяет, можно ли прибыльно освоить участок, до того как вы вложите деньги. На этой странице — одностраничный шаблон из семи разделов и пример расчёта с гипотетическими цифрами, который заканчивается доходностью на затраты, стоимостью и маржой.
Одностраничный шаблон
- Участок: адрес, район, собственность, доступ, ограничения.
- Зонирование: зона, разрешённое использование, коэффициент использования площади (FAR), высота, отступы, парковки.
- Проект: использование, число единиц или площадь, общая и чистая площадь.
- Стоимость: земля, прямые затраты, непрямые затраты, резерв, финансирование и затраты на содержание.
- Доход: цены аренды или продажи, недозагрузка, операционные расходы, чистый операционный доход.
- Доходность: доходность на затраты, стоимость на выходе, маржа и остаточная стоимость земли если вы определяете цену земли.
- Риски: что сдвигает ответ: затраты, аренда, выходная ставка капитализации, сроки, согласования.
Пример расчёта (гипотетические цифры)
Арендный дом на 48 квартир на участке, который вы рассматриваете. Все цифры вымышлены.
| Строка | Стоимость |
|---|---|
| Средняя месячная аренда | 2,750 |
| Потенциальный валовой арендный доход (годовой) | 1,584,000 |
| После вакансии 5% | 1,504,800 |
| Операционные расходы 38% | 571,824 |
| Чистый операционный доход | 932,976 |
| Земля | 2,900,000 |
| Прямые затраты (52 000 кв. футов общей площади по 175) | 9,100,000 |
| Мягкие затраты (16% от прямых) | 1,456,000 |
| Резерв (5 % от прямых затрат) | 455,000 |
| Финансирование и затраты на обслуживание | 700,000 |
| Общая стоимость | 14,611,000 |
Доходность на затраты — это 932,976, делённые на 14,611,000, или 6.4%. При ставке капитализации на выходе 5.5% готовое здание стоит около 16,963,200. Это на 2,352,200 выше затрат, маржа 16.1% на затраты.
Тест: снизьте арендную ставку на 10% и поднимите ставку капитализации на выходе на полпункта и посмотрите, сохранится ли маржа. Исследование, которое этого не показывает, не завершено.
Где подходит Реалист
Анализ реализуемости (feasibility) в Реалисте принимает адрес или номер участка и возвращает, что там допускает зонирование, подходящие концепции и живой Excel с затратами и доходностью по каждой, с источником у каждой цифры зонирования. Медианный ран занимает около 28 минут (30 дней до 18 октября 2026 года). Проигравшие концепции объясняют, почему они проиграли.
Чего не заменяет исследование реализуемости
- Исследование рынка по спросу и абсорбции.
- Архитекторы и инженеры, которые подтверждают, что на самом деле можно построить.
- Собственный инвестиционный анализ кредитора или инвестора.
- Консультации по получению разрешений от юриста по землепользованию. Реалист не называет окончательной цены и не принимает решения «идти».
Читайте дальше: сколько времени занимает AI-анализ реализуемости (feasibility).
Частые вопросы
Что такое исследование реализуемости в недвижимости? Структурированная проверка, можно ли прибыльно освоить участок до вложения денег: что разрешает зонирование, что можно построить, сколько это стоит, сколько приносит и что может пойти не так. Итог — ответ «да», «нет» или «изменить концепцию».
Что входит в исследование реализуемости? Участок и зонирование, одна или несколько схем, затраты на девелопмент, арендные ставки или цены продажи, доходность и риски. Хорошее исследование указывает каждое допущение и откуда оно взято, чтобы кто-то другой мог его изменить и увидеть результат.
Сколько времени занимает исследование реализуемости (feasibility)? Вручную это занимает от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от числа проверяемых схем. Реалист измерил медиану около 28 минут на прогон анализа реализуемости за 30 дней до 18 октября 2026 года. Время зависит от участка и от числа предоставленных вами документов.
Анализ реализуемости (feasibility) — то же самое, что исследование рынка? Нет. Исследование рынка рассматривает спрос, предложение и ставки в районе. Анализ реализуемости (feasibility) использует эти данные, добавляет зонирование, затраты и доходность и отвечает на вопрос, имеет ли смысл этот проект на этом участке.
Опубликовано Реалист, который делает ИИ-движок, упомянутый на этой странице. Написано командой Реалиста с помощью ИИ. Обновлено 19 октября 2026 года.